10채 중 4채는 불 꺼져

작년 4월 서울 아파트 전세 평균가가 4억대였는데, 올해 9월 7일 기준으로 7.1억까지 올랐습니다. 전세 매물이 하늘의 별따기라 하고, 그만큼 집값도 오르고 있으며, 청약 분양가 또한 갈수록 높아지고 있는 상황입니다. '내 집은 살 수 있을까?'란 질문보다 내가 시작할 수 있는 선을 정하고 우선 발을 디딛는 것이 중요한 때인 것 같습니다. 

8월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3012건으로, 지난해 10월 서울 전역이 토허구역으로 지정된 이후 가장 적었어요. 4월 8896건을 정점으로 4개월 연속 감소했고, 전월보다도 34.8% 줄었어요. 대출 규제와 금리 인상, 세제개편 불확실성으로 관망세가 커진 가운데 상대적으로 가격 부담이 낮은 강북권은 전체 신청의 48.8%를 차지했어요.

정부가 아파트 중도금·잔금 같은 집단대출 규제를 일부 풀었지만 은행 문턱은 여전히 높아요. 올해 은행들이 추가로 내줄 수 있는 가계대출 여력이 얼마 남지 않았기 때문이에요.

그 여파는 입주 현장에서도 나타났어요. 8월 전국 아파트 입주가 10채 중 4채는 못 들어가고 있는 상황이에요. 가장 큰 이유가 ‘잔금대출 미확보’였어요.

8월 전국 아파트 입주율은 59.5%로 한 달 전 68.1%보다 8.6%포인트 떨어졌어요. 수도권도 85.4%에서 80.8%로 낮아졌고, 서울은 90.5%에서 82%까지 내려갔어요.

입주하지 못한 이유 1위는 잔금대출을 구하지 못한 경우로 37.2%였어요. 그리고 기존 집을 팔지 못한 경우가 31.4%, 세입자를 구하지 못한 경우가 15.7%, 분양권을 팔지 못한 경우가 5.9%였어요.

청약에 당첨되고도 마지막 잔금을 마련하지 못해 입주가 막히는 사람이 늘어난 거예요.

정부는 8·13 대책에서 중도금·잔금·이주비 같은 집단대출 증가분을 금융회사의 가계대출 총량 관리 실적에서 빼주기로 했어요. 은행 입장에서는 집단대출을 늘릴 수 있는 공간이 생긴 셈이죠.

그런데 여기서 헷갈리면 안 되는 게 있어요. ‘총량에서 제외한다’는 것과 ‘대출 심사를 완화한다’는 건 다른 얘기예요. 잔금대출을 받을 때는 실제 입주 시점에 다시 대출 심사를 받아요. 소득에 비해 갚아야 할 대출이 얼마나 되는지를 보는 DSR, 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 LTV, 기존에 가지고 있는 대출 등을 따져 최종 한도가 결정돼요.

현재 수도권 규제지역은 LTV가 40%라 집값의 40%까지만 주택담보대출을 받을 수 있어요. 여기에 은행권 DSR 40%도 적용돼요. 집값 기준으로 대출 여유가 있더라도 소득이 부족하거나 기존 대출이 많으면 실제 받을 수 있는 돈은 더 줄어들 수 있다는 뜻이에요.

대출금 자체에도 상한선이 있어요. 수도권 규제지역에서는 집값이 15억원 이하면 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하면 최대 4억원, 25억원을 넘으면 최대 2억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있어요.

예를 들어 20억원짜리 아파트라면 LTV 40%만 보면 8억원까지 가능해 보이지만, 가격대별 대출한도 때문에 최대 4억원으로 줄어요. 여기서 DSR 심사까지 통과해야 실제 대출액이 결정되고요.

결국 분양받을 당시 예상했던 것보다 집값이 높거나 소득 대비 대출이 많다면 잔금 시점에 필요한 돈만큼 대출이 나오지 않을 수 있어요. 

은행권의 올해 가계대출 증가 목표는 기존 4조3,400억원에서 7조1,100억원으로 늘어났어요. 그런데 8월 말 이미 6조9,096억원까지 증가했고요. 집단대출 등을 제외하면 연말까지 추가로 늘릴 수 있는 규모가 약 2,000억원밖에 남지 않은 거예요.

그래서 은행들이 자체적으로 대출을 조이고 있어요. KB국민은행은 7월부터 주택담보대출 한도를 6억원에서 최대 3억원으로 낮춘 조치를 유지하고, 일부 은행에서는 대출 접수를 다시 시작한 지 이틀 만에 한도가 소진되기도 했어요. 잔금 날짜에 맞춰 돈을 빌리려는 사람들이 여러 은행을 찾아다니는 ‘대출 오픈런’까지 벌어지는 이유예요.

9월 전국 아파트 입주전망지수는 94.4에서 87.6으로 떨어졌어요. 수도권도 89.4에서 81, 서울은 100에서 90.6, 인천은 83.8에서 65.3으로 낮아졌어요. 경기는 84.3에서 87로 소폭 올랐고요.

입주 물량도 줄어요. 9월 전국 입주 예정 아파트는 약 1만4,000가구로 5년 5개월 만에 가장 적을 전망이에요. 2023년 전후 주택 착공이 줄었던 영향이에요. 새 아파트 공급은 줄어드는데 이미 지어진 아파트에서는 대출 때문에 입주하지 못하는 일이 동시에 벌어지고 있는 거예요.