집값은 그대로, 대출만 줄어

여의도 재건축 시장이 삼성물산과 현대건설 중심의 양강 구도로 재편되고 있어요. 광장아파트는 현대건설, 목화아파트는 삼성물산의 수주가 유력하며, 시범·화랑·삼부 등 남은 대형 사업장도 두 회사가 경쟁할 가능성이 커지고 있어요.

집값은 계속 오르는데 대출받기는 점점 어려워지고 있습니다. 정부는 이번 주 공급과 금융, 세제를 주제로 공개 토론회를 열고 부동산 정책을 논의하는데요. 시장에서는 대출 규제가 더 강화되는 것 아니냐는 긴장감도 커지고 있습니다.

최근 KB국민은행이 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 축소했어요. 자금 계획을 6억 원 대출에 맞춰 세웠던 실수요자들이 한도 축소 전에 대출을 받기 위해 몰리면서, 다른 시중은행에서도 비슷한 대출 제한이 이어질 가능성이 있다고 보고 있어요.

은행들이 대출을 조이는 이유는 가계대출이 다시 빠르게 늘고 있기 때문입니다.

5대 은행의 이달 가계대출 일평균 증가액은 1,659억 원으로 집계됐는데요. 1분기에는 감소세를 보였지만 2분기부터 다시 증가 속도가 빨라졌어요. 금융위원회도 최근 은행들과 가계부채 점검회의를 열고 이달 말 추가 대책이 나올 수 있다고 언급했을 정도예요. 투기 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 제한이나 전세대출 보증비율 축소 등이 검토 대상으로 거론되고 있습니다.

대출 규제가 더 부담스러운 이유는 집값도 함께 오르고 있기 때문입니다. 서울에서는 상대적으로 부담이 적다고 여겨졌던 전용 59㎡ 아파트 가격도 빠르게 오르고 있어요. 

지난 5월 서울에서 거래된 전용 59㎡ 아파트의 52.5%는 10억 원 이상에 거래됐어요. 올해 1월에는 38.7%였지만 넉 달 만에 절반을 넘어섰어요. 평균 거래가격도 1월 10억1,299만 원에서 5월 12억1,404만 원으로 약 2억 원 올랐습니다.

이런 흐름은 강남만의 이야기가 아니에요. 관악구와 동대문구도 전용 59㎡ 거래 절반 이상이 10억 원을 넘었고, 서초·강남·용산·성동 등 인기 지역에서는 15억 원 이상 거래도 흔해졌어요.

최근에는 전용 84㎡ 대신 전용 59㎡를 선택하는 실수요자도 늘고 있습니다. 입지는 유지하면서 집 크기를 줄이는 선택이죠. 하지만 소형 아파트 가격도 빠르게 오르면서 이마저 쉽지 않은 상황입니다.

여기에 대출까지 줄어들면 필요한 현금도 크게 늘어날 수 있어요. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때 대출을 6억 원 받을 수 있다면 4억 원을 준비하면 됩니다. 하지만 대출 한도가 3억 원으로 줄어들면 필요한 현금은 7억 원으로 늘어납니다. 같은 아파트라도 내 집 마련의 문턱은 훨씬 높아지는 셈이죠.

정부는 이번 주 토론회를 통해 공급과 금융, 세제 전반을 논의할 예정인데요. 아직 확정된 정책은 없습니다. 하지만 집값 상승과 전세난, 대출 규제가 동시에 이어지는 상황에서 실수요자들의 부담은 당분간 계속될 가능성이 커 보여요. 특히 서울에서는 집 크기를 줄여도, 대출을 받아도 내 집 마련이 쉽지 않은 현실이 계속되고 있습니다.

아이브 멤버 안유진이 서울 서초구 '디에이치 방배' 일반 분양 추첨에 당첨됐다는 소식이 분양업계를 중심으로 알려졌어요. 

청약은 점수가 높아야만 당첨된다고 생각하는 분들이 많은데요. 실제로는 점수와 상관없이 당첨되는 추첨제도 있습니다. 청약 점수가 낮은 2030이라면 오히려 꼭 알아둬야 할 제도예요.

추첨제는 말 그대로 '운'

청약 당첨 방식은 크게 가점제와 추첨제로 나뉩니다.

가점제는 무주택 기간(32점), 청약통장 가입 기간(17점), 부양가족 수(35점)를 합산하여 총 84점 만점으로 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정해요. 반면 추첨제는 점수와 관계없이 무작위 추첨으로 당첨자를 뽑습니다. 무주택 기간이 짧고 부양가족이 적은 20~30대도 당첨 기회가 있는 이유입니다.

서울도 당연히 추첨제 있어

서울처럼 규제지역에서도 추첨제 물량이 배정되는데요. 민간분양에서의 추첨제 비중은 규제지역과 전용 면적에 따라 비율이 달라집니다. 

규제 지역 (서울 및 경기 일부):

• 전용 60㎡ 이하: 가점제 40%, 추첨제 60%
  (소형 평형일수록 추첨제 비중이 높음, 2030을 위한 물량)
• 전용 60~85㎡ 이하: 가점제 70%, 추첨제 30%
• 전용 85㎡ 초과: 가점제 80%, 추첨제 20%

비규제 지역:

• 전용 85㎡ 이하: 추첨제 60%
• 전용 85㎡ 초과: 100% 추첨제

그리고 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 배정되지만, 나머지 25%는 낙첨된 무주택자와 1주택자가 함께 경쟁하므로 1주택자도 기회가 있습니다

디에이치 방배는?

디에이치 방배는 지난해 일반분양 당시 총 215가구를 추첨제로 공급했습니다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 22억4,300만 원이었지만, 지난 4월 같은 면적의 입주권은 36억9,295만 원에 거래됐죠. 현재 호가는 40억 원 안팎까지 형성돼 있어요.

만약 전용 84㎡ 일반분양에 당첨됐다면 최대 18억 원 안팎의 시세 차익이 가능하다는 분석이 나오는 이유죠.

규제 지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 추첨제 비중이 60%로 가장 높으므로 당첨 확률이 올라갑니다. 그러니 소형 평형을 공략해 보세요.

경쟁률 높은 곳을 피하는 것도 방법입니다. 판상형보다 선호도가 낮은 타워형, 혹은 입지가 정말 좋다면 저층을 공략하는 것도 방법이죠.

청약 통장은 아직 가치가 있어

가점이 낮다고 청약 통장을 해지하는 경우가 있는데요. 추첨제는 언제든 기회가 생길 수 있으니 청야 통장 해지는 일단 멈추세요!

서울 반포(반포 DH 클래스트 - 약 2,000가구 일반 분양), 방배, 용산 등에서 대규모 분양이 예정되어 있어 추첨제 물량도 상당할 것으로 보이는데요, 내가 제2의 안유진이 될 수도 있잖아요? 누군가는 당첨되는 게임이니, 정말 원하는 지역이라면 꼭 추첨제를 공략해 보시기 바랍니다.