집은 15억 아래로, 전세는 월세로

지금 부동산 시장은 예전처럼 강남 고가 아파트만 오르는 시장이 아닙니다. 최근에는 상대적으로 대출 부담이 적은 15억 원 이하 중저가 아파트로 매수세가 몰리고 있고, 전세를 구하지 못한 사람들은 월세로 이동하면서 월세 가격도 역대 가장 큰 폭으로 올랐어요.

최근 서울 집값 상승을 이끄는 곳은 강남보다 중저가 아파트가 많은 지역이에요. 한국부동산원에 따르면, 중랑구의 주간 아파트 매매가격은 0.53% 올라 서울 평균 상승률인 0.25%의 두 배를 넘었어요. 이는 10년 8개월 만에 가장 높은 상승률입니다.

노원구도 0.46%, 성북구는 0.39% 올라 서울 평균보다 높은 상승률을 기록했는데요. 반면 송파구는 0.20%, 용산구는 0.13%, 강남구는 0.07% 상승하는 데 그치며 서울 평균보다 낮은 모습을 보였네요.

올해 상반기 서울 평균 아파트 매매가격을 보면 노도강(노원·도봉·강북)은 6억4,100만 원, 금관구(금천·관악·구로)는 7억5,100만 원, 성북구는 9억4,300만 원, 동대문구는 9억9,400만 원으로 집계됐습니다.

가장 큰 이유로는 대출 규제가 꼽힙니다. 15억 원을 초과하는 아파트는 주택담보대출 한도가 크게 줄어들면서 상대적으로 대출이 가능한 15억 원 이하 아파트로 수요가 이동하고 있다는 분석입니다.

여기에 보유세와 종합부동산세 개편 논의까지 이어지면서 규제 부담이 상대적으로 적은 중저가 아파트에 관심이 집중되고 있어요. 결국 같은 서울 안에서도 초고가 아파트보다 실수요자가 접근할 수 있는 가격대의 단지가 더 빠르게 오르고 있는 것입니다.

임대차시장도 분위기가 크게 달라졌어요. 올해 상반기 서울 아파트 월세가격지수는 99.31에서 103.90으로 4.62% 상승했습니다. 2015년 관련 통계 작성 이후 반기 기준으로 가장 높은 상승률이에요.

거래 형태도 달라졌는데요. 서울 아파트 월세 거래 비중은 지난해 상반기 43.9%에서 올해 52.0%로 늘어나 처음으로 전체 거래의 절반을 넘어섰어요. 전세 매물을 구하지 못하거나 높아진 전셋값을 감당하기 어려운 세입자들이 월세를 선택하는 사례가 계속 늘고 있다는 의미입니다.

월세 가격도 빠르게 오르고 있습니다. 올해 상반기 월 200만 원 이상 월세 계약은 7,344건으로 전체 월세 계약의 21.2%를 차지했어요. 월 1,000만 원이 넘는 초고액 월세 계약도 지난해 상반기 91건에서 올해 134건으로 47.3% 증가했습니다. 월세 가격이 계속 오르면서 특히 청년층과 무주택 실수요자의 주거비 부담은 더욱 커지고 있고요.

전문가들은 공급 부족이 해소되지 않는 한 지금과 같은 흐름이 계속될 가능성이 높다고 보고 있어요. 매매시장에서는 15억 원 이하 아파트를 중심으로 신고가 거래가 이어질 가능성이 크고, 임대차시장에서는 전세보다 월세를 선택하는 비중이 더 높아질 거란 전망이에요. 공급 확대가 뒤따르지 않는다면 실수요자의 부담도 앞으로 계속 커질 가능성이 높습니다.