두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 2월 18일 두부레터입니다.
님! 어제보다 행복한 하루 되시길요😊
오랜만에 GTX 소식 전해 드려요. 바로 GTX-B와 평택 이야기 입니다.
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GTX에도 울고 웃는 곳은?
대체 하긴 하는걸까? 란 의구심이 들었던 GTX-B 노선이 드디어 3월 첫 삽을 뜰거란 소식이 들려옵니다. 건설투자자와 금융투자자가 사업 추진 관련 금융 조건에 대해 합의를 도출했기 때문이에요. 그렇다면 해당 노선이 지나갈 지역이 꿈틀거리기 시작하겠죠!
험난했던 B노선 히스토리
B 노선은 인천대입구에서부터 마석까지 동서를 가르는 총 14개 역이에요. 중간에 신도림, 여의도, 용산, 서울역, 청량리 등 서울 중심부를 지나기 때문에 특히 인천과 남양주의 서울 접근성이 좋아질거란 기대감이 크죠.
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출처: MTN
2014년 초창기에는 예비타당성에서 떨어졌어요. 들어가는 비용 대비 '송도<->서울'간 이동 수요가 그리 많지 않을거란 분석이었죠. 그러다 재수에 들어갔고, 청량리를 넘어 마석까지 연장해 경제성을 높이는 제안을 해요. 이런저런 고비를 넘기며 2019년 예비타당성을 통과합니다.
그렇지만 시련과 고난은 지금부터예요. GTX-A,B,C 노선 중 진행이 가장 느린 곳이 B예요. 3개의 노선 중 유일하게 강남을 거치지 않아요. 그럼 경제성이 낮아지니 이곳에 참여하겠다는 기업 등도 주춤할 수밖에 없어요.
그렇게 몇 년에 걸친 우여곡절 끝에 국토부와 대우건설컨소시엄 간 협상이 타결됐어요. 위 지도에 보면 민자구간-재정구간으로 나뉘어 있잖아요?
민자구간은 민간 기업이 투자하는 구간으로 대우건설을 선두로 여러 기업이 공동으로 참여하는 컨소시엄이고요, 재정구간은 정부가 직접 투자하는 구간을 말해요. 즉, 정부와 기업의 합작품이 되는거죠.
그렇게 '24년 3월 송도에서 착공 기념식이 열립니다.
1년간 중단?
그런데 착공식을 열었음에도 1년간 착공을 하지 않았어요. 정확히 따지면 재정구간(정부가 하는 것)은 공사를 시작했어요. 그런데 기업들이 하는 민자구간이 멈춘 거예요. 핵심은 머니💰입니다.
이 민자구간 사업비만 4조 2894억 원에 달해요. 그럼 건설투자자와 금융투자자가 상호 협의하여 진행해야 하는데 금융 조건 논의에 마찰이 있었던 거죠. 즉 정부 지원분을 제외하고 누가 부담할지를 계속 옥신각신하다가 결국 건설투자자가 '우리가 할게'라고 한 것이죠. 이렇게 되면 빠르게 속도가 붙어 3월엔 공사를 시작할 수 있다는 전망이에요.
🚦그런데 이 소식과 더불어 빨간 불이 또 다시 들어왔으니, 바로 컨소시엄에서 DL이앤씨가 탈퇴를 선언했다는 소식이에요. 그렇게 되면 대체 기업을 다시 찾아야하니 3월보다 미뤄질 수 있다는 빨간 불이 켜진 거죠. 이후 소식은 계속 모니터링 해봐야겠어요.
들썩이는 지역은?
어찌됐든 1년간 끙끙 앓았던 부분이 조금 풀리고 있으니, 수혜지역들이 꿈틀거리기 시작했어요. 우선 B 노선이 뚫리면 인천대입구역-서울역까지 기존 80분에서 30분으로 줄어들거예요. 대략 한시간이 단축되는거죠🤩.
또한 남양주 마석역에서 청량리역까지는 기존 45분에서 23분으로 반이 줄어들어요. 서울역, 여의도, 신도림 등의 직주근접이 인천과 남양주까지 확대되는 거예요. 우선 송도는 집값 변동에 워낙 민감한 곳이고, 아직 거주환경 개선의 여지가 높은 인천대입구역에 대한 기대감이 높은 것 같아요. 즉 장기효과를 보고 투자하는 것이죠.
그리고 주목받는 곳이 별내역이에요. 여기는 작년 8월 8호선과 암사역을 잇는 별내선이 개통했어요. 그리고 경춘선이 지나고 있죠. GTX-B까지 뚫리면 트리플이 됩니다. 그럼 잠실까지 20분 컷이에요.
GTX-B의 완공 목표가 2030이라고 하지만, 철도사업은 한치앞도 내다볼 수 없기에 너무 거시적으로 보고 투자하면 엄청난 인내심을 요할 수 있어요.
이렇게 GTX-B에 파란 불이 켜진 반면, GTX 호재에도 빨간 불 켜진 곳이 있어요. 아래에서 얘기할 평택 지역입니다.👇
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공급과잉과 맞물리면 벌어지는 일
한 때 평택에 집을 샀다가 로또를 맞았다는 얘기가 심심찮게 들려왔어요. 반도체 특수 때문인데요. 문재인 정부 시절인 2019년 용인 세계 최대 반도체 클러스터 건설 계획이 세워집니다. SK하이닉스와 삼성전자를 필두로 K-반도체 벨트가 형성되는데요, 평택, 안성, 화성, 용인, 이천, 청주 등이 유망 투자지역으로 떠오르죠.
잘 된다고 하면 너무 많이 몰리는
이런 호재 소식에 부동산이 빠질 수 없죠. 벨트 조성 계획 발표 이후 집값 상승과 외지인 매매, 갭투자 열풍에 힘입어 부동산 시장이 과열됩니다. 돈이 된다 싶으니 여기저기 집을 짓기 시작해요. 그런데 너무 많이 짓다보니 그만큼 수요가 따라주지 않아 대거 미분양이 나게 돼요.
평택에 279만㎡ 규모의 미니 신도시급 개발 사업지인 화양지구가 있는데요, 여기에 총 2만 가구, 약 5만 5000명의 인구를 수용할 계획이었어요. 그런데 입주를 앞둔 분양권 매물이 대량으로 쏟아지며, 계약금 10%는 물론, 유상 옵션 비용까지 포기하겠다는 매도자들이 속출하고 있어요.
특히 평택은 반도체 벨트뿐 아니라 GTX-A, C 연장 호재가 있는 곳이에요. GTX가 1개도 아닌 2개 노선이 평택지제까지 연장되는거죠. 그래서 반도체+역세권을 합한 반세권으로 핫하게 떠올랐어요.
이런 각종 호재에 공급이 몰려들었는데 그 사이 부동산 침체 바람이 불고 K 반도체 위기까지 덮치면서 집값이 떨어지고 있는 추세예요.
우선 평택시는 '20년부터 매년 1만 가구 이상 부동산 물량을 공급해 왔어요. 올해 역시 1만663가구가 입주 예정이에요. 그런데 평택시의 미분양주택은 지난 12월 말 기준 4071가구나 되며, 이는 전년보다 9.5배 가량 증가한 수치예요.
지제동 '지제역더샵센트럴시티' 전용 84㎡는 한때 11억까지 갔는데 지난달 7억7000만원을 찍었어요. 그나마 여긴 역세권인데, 역에서 약 800m 떨어진 '더샵지제역센트럴파크' 전용 83㎡는 최고가 7억에서 4억2000만원까지 떨어졌어요.
과한 공급이 어떤 역효과를 불러일으키는지 보여주는 상황입니다.
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시장 흐름을 꿰뚫어 보면, 돈이 보인다?!
너무 당연한 얘기면서도 정작 이해하기 어려운 말이죠😅. 쉽게 말해 부동산 투자에 관심이 있다면 경제 흐름을 읽는 것이 필수적이란 뜻! 금리 변화, 유동성 흐름, 글로벌 경제의 변동은 부동산 시장에 큰 변화를 가져다 주니까요. 그래서 두부레터가 탄생한 이유이기도 하죠😘.
부동산은 자산의 유동성이 낮고 거래 과정이 복잡하기 때문에 시장 반응에 한 발짝 늦게 반응해요. 수개월에 걸쳐 점진적으로 가격에 반영되니까요. 반면 이보다 더 즉각적인 변화를 보이는 곳이 있어요. 바로 ‘주식시장’입니다.
위기 속 기회는 항상 돌고 돈다!
님, 기억하시나요?
- 1997년 외환위기 당시 무너진 기업들 속에서도 반도체와 IT 하드웨어 중심의 기술주들은 빠르게 반등했어요⤴️.
- 2008년 글로벌 금융위기 때 애플은 아이폰 혁신으로 주가를 폭등시켰고💣
- 2024년 경제위기 속에서도 인공지능과 전기차 배터리 등의 신기술이 시장을 떠받치는 중요한 축이 되었죠⛳.
이러한 ‘위기와 기회의 사이클’이 주식시장에서 여전히 반복되고 있어요. 두부가 이번에 소개해 드릴 책이 바로 <위기와 기회의 사이클>인데요, 이제 막 나온('25, 1/27 출간) 매우 따끈따끈🔥한 신간이에요.
목차만 슬쩍 봐도 궁금증이 생겨요!
- 요즘 우리나라 환율 어떡하죠? -> '환율의 위협'
- 지금 뛰어들란 소린가요? -> '부동산투자의 기회비용'
- 내돈만 없는 건가요? -> '끝없이 공급되는 돈에 중독되다'
- 그래서 거기가 어디라고요? -> '아무도 거들떠보지 않는 곳에 수익이 있다' 등...
읽다보면 주식뿐 아니라 부동산 시장을 거시적으로 바라볼 수 있는 힘💪이 생길 거예요. 뭔가 영양가 높은 밑반찬같은 책이라고나 할까요. 수많은 초보 주식 투자자들을 고수로 이끈 베스트셀러 작가(강병욱)의 최신작이니, 주린이라도 부담없이 읽을 수 있을 거예요!😉
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님! 혹시 눈치채셨는지요? 바로 2월 킹두부 이벤트 선물 중 하나가 <위기와 기회의 사이클> 도서랍니다. 킹두부 구독자라면 모두 받을 수 있는 이벤트이니 기회를 꼭 놓치지 마세요! 아래 킹두부 살짝 맛보시고 바로보기를 클릭해 주세요~🖱️
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* 지난 킹두부에 발행된 내용을 일부만 공개합니다.
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# 고개드는 갭투자
전국적으로 아파트 매매값은 하락하고 전셋값은 오르면서 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 뛰고 있어요. 집값이 상대적으로 높은 수도권 역시 전세가율이 당분간 상승 추세를 보여 수요자 사이에서 월세로 눈을 돌리거나 ‘매매 갈아타기’를 고려하는 움직임이 나타날 것 같아요. 전문가들은 올해 아파트 분양과 입주 물량도 줄어들고 있어 내 집 마련을 고려해 볼만하다는 조언이에요.
# 신특 기준은 어디까지?
저출생 문제를 해결하기 위한 신생아 특례 대출의 범위를 어디까지 해야 하나를 두고 논란이 일고 있어요. 정부는 기금의 특성과 한계 때문에 무주택자를 중심으로 지원해야 한다는 입장이고, 실수요자들은 출산에 따라 주거 여건을 개선하고 싶다고 주장하기 때문이에요.
# 10억 넘던 아파트 지금은?
상대적으로 매수 수요가 적은 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역은 급매물도 겨우 거래되는 등 시장이 빠르게 얼어붙고 있는 반면 강남권에선 집값 상승을 누르고 있던 토지거래허가구역이 해제되면서 본격적으로 뛸 준비에 나서고 있어요. 노원구 하계동에 있는 '하계1청구' 전용면적 84㎡는 지난달 16일 6억8000만원에 거래됐는데요, 같은 달 6일 거래된 8억8000만원보다 2억원이나 낮은 수준이에요.
# 뜰 반포
서울시가 강남·송파구의 잠실·삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가를 해제하자 서초구까지 아파트 가격이 들썩거리고 있어요. 토지거래허가제 해제 단지들의 매매가가 급등하면서 서초구 반포·서초동 단지까지 이른바 ‘키 맞추기’를 하는 상황이 펼쳐진 것이죠. 강남 3개 구의 아파트값이 큰 폭으로 상승한 반면 노원·도봉·강북구 등은 여전히 침체에서 벗어나지 못해 서울 아파트 가격의 양극화 현상도 심화할 것이라는 전망이 제기돼요.
# 목동은 3억 더 받는 이유
목동7단지 정비계획안에 따르면 기존 전용면적 101㎡(구 평형 기준 35평형)에 거주 중인 조합원이 재건축 후 비슷한 전용 102㎡를 분양 받을 경우 2억 9998만원을 환급받을 수 있다는 분담금 추산액을 내놓았어요. 이 조합원이 평형을 넓혀 40평대 전용 124㎡으로 옮겨도 2333만원, 또는 가장 작은 20평대 전용 59㎡로 옮기면 무려 11억 2198만원의 환급금을 받을 수 있다는 계산이에요.
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지난 두부레터에 날아온 소중한 의견입니다.
HUG가 보증 비율을 100%->90%로 낮춘다는 소식과 함께 두부가 받을 수 있는 대출금 변화를 설명했는데요, 아래 부분을 좀 더 명확하게 정정하겠습니다.
"두부가 5억짜리 집의 전세대출을 받으려고 해요. 기존같으면 4억까지(80%) 대출이 나왔죠. 그런데 보증기관이 대출금의 90%만 보증해 준다고 해요. 4억의 90%이니 3.6억이죠. 그럼 은행 입장에서 나머지 10%에 대한 부담감이 있으므로 대출 심사를 더 깐깐히 하거나 금리를 높이는 방법 등으로 대응할 수 있어요. 그만큼 두부의 대출금에 영향을 미치게 되는거죠."
다시한번 의견 보내주신 분께 감사인사 드리며 앞으로 좀 더 정확한 두부가 되겠습니다.
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