부부가 아파트 한 채를 공동명의로 갖고 있다면 당연히 실제 보유 주택은 ‘1채’입니다. 그런데 정부가 지난 3일 발표한 세제개편안에 따르면 2028년부터 부부 공동명의 1주택도 종부세를 계산할 때 다주택자와 같은 80%의 공정시장가액비율을 적용받게 돼요. 집은 분명 한 채인데 왜 이런 일이 생기는 걸까요?
💡 종부세 계산법부터 알아보자
집을 갖고 있으면 보유세를 냅니다. 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘는데요. 재산세는 주택 소유자가 내는 세금이고, 종부세는 보유한 주택의 공시가격이 일정 기준을 넘을 때 추가로 내는 세금입니다.
여기서 중요한 건 종부세가 ‘인별 과세’, 즉 사람별로 계산된다는 점이에요.
예를 들어 부부가 공시가격 20억원짜리 집 한 채를 50%씩 공동명의로 가지고 있다면, 남편과 아내가 각각 10억원씩 소유한 것으로 보고 종부세를 따로 계산합니다. 일반 개인은 각각 9억원을 기본공제받기 때문에,
남편 : 10억원 - 9억원 = 1억원
아내 : 10억원 - 9억원 = 1억원
부부를 합쳐 보면 총 18억원을 공제받는 효과가 있는 셈이죠.
반면 한 사람이 단독명의로 집 한 채를 가지고 있다면 종부세법상 ‘1세대 1주택자’가 될 수 있어요. 현재 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이며, 이번 세제개편안이 시행되면 14억원으로 늘어나요.
그렇다면 공동명의가 무조건 유리할까요? 꼭 그렇지는 않아요. 공동명의 그대로 계산하면 부부가 각각 9억원씩 공제받는 대신 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없어요. 그런데 옵션이 있어요. ‘공동명의 1주택자 특례’를 신청하게 되면, 각각 9억원씩 받던 공제를 포기하는 대신 1세대 1주택자 기본공제와 고령자·장기보유 등에 따른 세액공제를 받을 수 있게 돼요.
즉, 공동명의 부부에게는 두 가지 선택지가 있는 겁니다.
공동명의 그대로 → 9억원 + 9억원, 총 18억원 기본공제
1주택자 특례 신청 → (개편 후)14억원 기본공제 + 고령·장기보유 등 세액공제
집값과 나이, 보유·거주기간 등에 따라 어느 쪽이 유리한지가 달라지죠.
💡공정시장가액비율이란
여기까지 잘 따라오셨죠? 그 다음 알아야 할 것이 공정시장가액비율인데요, 쉽게 말해 종부세 매길 때 세금 계산에 집값을 얼마나 반영할지 정하는 비율이에요.
예를 들어 공시가격이 20억원이고 기본공제가 14억원이라면, 20억-14억=6억이 남습니다. 그런데 이 6억원에 바로 세금을 매기는 게 아니고, 공정시장가액비율이 60%라면 6억원의 60%인 3억6000만원을 기준으로 세금을 계산합니다. 따라서 이 비율이 올라갈수록 세금 계산에 들어가는 금액도 커지는 구조예요.
현재 종부세 공정시장가액비율은 60%인데요, 정부는 이를 내년부터 70%로 올릴 계획입니다. 그리고 2028년부터는 1세대 1주택자는 70%를 유지하지만, 3주택 이상 보유자와 서울 등 조정대상지역의 다주택자는 80%로 한 번 더 올립니다. 즉, 다주택자는 더 많은 금액을 기준으로 종부세를 계산하게 되는 겁니다.
아래 표에서 1세대 1주택자는 제외라고 했어요. 그렇다면 1세대 2주택자는 해당한다는 건데요, 문제는 여기서 생깁니다. 부부 공동명의를 2주택자로 볼 수 있다는 건데요.
