나는 상위 몇 %인가?

서울 최고 분양가는 강남이 아닌 동작구 흑석동 '써밋 더힐'이 기록했어요. 전용 84㎡ 최고 분양가는 29억7820만 원으로 역대 최고 수준이며, 비강남 핵심 입지의 고분양가 단지가 늘면서 올해 강남3구와 비강남의 분양가 격차도 크게 줄었어요.

서울에서 가장 비싼 아파트는 지금 얼마일까요?

올해 상반기 기준 서울 아파트 실거래가 상위 1%에 들어가려면 최소 46억 원이 넘는 집을 사야 하는 것으로 나타났어요. 문제는 집값만이 아닙니다. 대출금리까지 빠르게 오르면서 현금으로 살 수 있는 사람과 대출이 필요한 사람의 격차도 점점 커지고 있습니다.

직방이 2020년 이후 전국 아파트 실거래가를 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 상위 1% 거래가격 진입선은 46억4998만 원으로 집계됐습니다. 상위 1% 아파트의 평균 거래가격은 63억590만 원이고요.

지역별로는 경기 18억5000만 원 | 대구 15억8000만 원 | 부산 15억2500만 원 | 세종 12억8000만 원 | 대전과 인천 11억 원대 | 충남과 전북 7억 원대 | 강원과 경북 5~6억 원 수준

같은 '상위 1%'라도 서울과 지방의 가격 차이가 크게 벌어진 것이죠.

서울 상위 1% 진입선은 지난해 상반기 49억8000만 원 -> 올해 46억4998만 원으로 낮아지긴 했어요. 평균 거래가격도 68억8334만 원 -> 63억590만 원으로 소폭 내려왔고요. 경기도 역시 상위 1% 진입선이 20억1000만 원 -> 18억5000만 원으로 낮아졌습니다.

다만 지난해보다 일부 조정됐을 뿐, 여전히 일반 실수요자가 접근하기 어려운 가격대라는 점은 달라지지 않았어요.

서울에서는 한강변과 재건축 단지, 신축 고급 아파트를 중심으로 고가 거래가 이어졌습니다. 경기도도 과천과 분당, 판교, 광교, 동탄처럼 서울 접근성이 좋고 일자리와 생활 인프라가 갖춰진 지역에서 고가 거래가 활발했고요. 예전에는 일부 지역만 비쌌다면, 지금은 수도권 여러 지역으로 고가 아파트 시장이 넓어지는 모습입니다. 반면 지방은 부산과 대구 일부 대표 단지에 고가 거래가 집중되는 모습을 보였어요.

집값 부담도 큰데 대출금리까지 오르고 있습니다. 현재 5대 은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.51~7.49% 수준입니다. 지난달 말보다 최고 금리가 약 0.4%포인트 올랐어요. 변동형 주택담보대출 금리도 연 4.13~6.58%로 지난달보다 상승했고요. 같은 집을 사더라도 대출을 얼마나 받느냐에 따라 부담이 크게 달라질 수 있는 상황입니다.

한국은행은 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했어요. 그리고 주택담보대출 금리가 0.25%포인트 오르면 전체 차주의 연간 이자 부담이 약 1조8000억 원 늘어날 것으로 분석했습니다. 차주 1명당 연평균 이자 부담도 약 30만 원 증가하는 것으로 추산됐고요. 여기에 신용대출 등 다른 대출까지 있다면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

이 부담, 어쩌지?

금리가 높은 수준을 유지하면 일부 차주들이 집을 내놓을 가능성도 있다는 전망이에요. 특히 초저금리였던 2020~2021년에 많은 대출을 받아 집을 샀던 사람들은 대출 금리가 다시 조정되는 시점이 다가오면서 상환 부담이 커질 수 있어요. 금리가 더 오르거나 높은 수준이 오래 이어질 경우 일부 지역에서는 매물이 늘어날 가능성도 제기되는 이유죠.

청약 만점은 몇 점일까요?

정답은 84점입니다. 하지만 이 점수를 받는 사람은 거의 없습니다. 실제로 2020년부터 올해 4월까지 수도권에서 일반공급으로 당첨된 84점 만점자는 단 16명뿐이었어요. 그런데 이 귀한 '만점 통장'의 절반 가까이는 서울 서초구에 몰렸습니다. 왜 이런 일이 벌어진 걸까요?

당신은 최소 7인 가족입니까?

무주택 기간 15년 이상, 청약통장 가입 기간 15년 이상을 채워야 하고, 부양가족도 6명 이상이어야 84점을 받게 됩니다. 즉, 청약자를 포함하면 최소 7인 가족이어야 만점을 받을 수 있다는 거죠. 

오랫동안 무주택을 유지했다고 해도 부양가족 점수를 채우지 못하면 84점을 받을 수 없습니다. 이 때문에 만점 통장은 청약 시장에서도 매우 드문 사례예요.

만점 통장 절반은 서초구

2020년 이후 수도권 일반공급에서 확인된 84점 만점자는 모두 16명이었어요. 이 가운데 7명은 서울 서초구에서 나왔습니다.

래미안 원펜타스에서 3명, 래미안 원베일리에서 2명, 원베일리 조합원 취소분과 아크로 드 서초에서 각각 1명이 당첨됐어요. 전체 만점자의 44%가 서초구에 집중된 셈이죠. 수도권 전체 가점제 당첨자 가운데 강남3구 비중은 2.85%에 불과했지만, 만점자의 44%가 강남3구에서 나온 점도 눈에 띕니다.

서울이라고 모두 높은 점수는 아냐

반대로 서울에서도 낮은 점수로 당첨된 사례는 적지 않았어요. 서울 가점제 당첨자 2만1032명 가운데 9716명은 60점 미만이었습니다. 전체의 46.2%죠.

에비뉴 청계Ⅰ, 스위트드림 아파트, 동작 보라매역 프리센트, 도봉 금호어울림 리버파크 등 13개 단지는 당첨자 전원이 60점 미만이었어요. 같은 서울이라도 단지에 따라 필요한 점수는 크게 달랐던 것입니다.

일반공급 신청자가 가장 많았던 단지는 동탄역 디에트르 퍼스티지였습니다. 일반공급에만 24만4343명이 신청했어요. 과천 푸르지오 어울림 라비엔오에는 19만409명, 과천 르센토 데시앙에는 18만5288명이 몰렸습니다. 일반공급 신청자 상위 5개 단지 가운데 4곳이 경기 지역이었어요. 동탄과 과천처럼 분양가가 주변 시세보다 낮았던 지역에 청약 수요가 집중된 것이죠.

특별공급에서는 서울 강남권의 인기가 더욱 두드러졌는데요. 래미안 원펜타스 특별공급에는 4만183명이 신청했어요. 잠실 래미안아이파크는 3만9478명, 잠실 르엘과 과천 디에트르 퍼스티지도 각각 3만 명이 넘는 신청자를 기록했습니다. 일반공급은 경기 인기 단지, 특별공급은 반포와 잠실 등 강남권으로 수요가 몰리는 모습이 나타났습니다.

청약 경쟁률은 입지에도 영향을 받았습니다. 지난해부터 올해 상반기까지 전국에서 분양한 355개 단지 가운데 학교와 공원을 모두 걸어서 이용할 수 있는 47개 단지의 평균 경쟁률은 12.2대 1이었어요. 특히 평균연령이 젊은 지역에서는 평균 경쟁률이 17.8대 1로 나타났고요. 평균연령이 높은 지역의 5.24대 1보다 3배 이상 높은 수준입니다.

경쟁이 치열할수록 부정청약도 늘어나

최근에는 허위 전입이나 부양가족 조작 등 부정청약 사례도 이어지고 있습니다. 부산에 거주하던 노모를 신청자 주소지로 허위 전입시켜 노부모 부양 특별공급에 당첨된 사례도 적발됐고요. 부정 사실이 확인되면 계약 취소는 물론 청약 자격 제한과 형사처벌까지 받을 수 있는데요, 이렇게 취소된 물량이 '불법행위재공급' 줍줍으로 다시 시장에 나오는 겁니다.