두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 3월 18일 두부레터입니다.
님! 어제보다 행복한 하루 되시길요😊
지금 킹두부 구독하면 '2025 부동산 정책' 전자책을 드립니다~!
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토허가 풀리자마자 생긴 일
올해 상반기, 어쩌면 올해 전체 통틀어 큰 (부동산)이슈 중 하나는 '토허가 해제'가 될 것 같아요. 잠잠하던 집값에 불쏘시개 역할을 했거든요. 그런데 그 이후 반응이 심상치 않아요.
💡토지거래허가구역이란,
허가구역 내에 집을 사고 팔 때 구청 허가를 받아야 한다는 거예요. 그리고 실거주 2년을 지켜야 해요. 즉, 너무 집값이 높으니 갭'투자'를 막겠다는 거죠.
해제 한달 만에?
토허가가 해제된 서울 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)’ 아파트 거래가격이 평균 3.7% 올랐어요. 1~2월 평균이 27억 2000만원이었는데 3월에 28억 2000만원으로 뛴 거예요😨.
거래량도 폭발하고 있어요. 서울 아파트 2월 거래량만 5천건을 넘었는데요, 1등은 송파구(428건), 2등이 강남구(419건), 3등이 강동구(344건)예요.
점점 번지고 있다🔥
이런 움직임이 강남3구-마용성으로 이어지면서 점점 주변으로 번지는 양상이에요. 연일 몇 십억 대의 신고가가 전해지자 사람들 심리가 불안해지기 시작한거죠. 이러다 더 오르면 집을 못 사겠다라는 불안심리요.
서울에서 집값이 가장 늦게 오른다는 노도강도 조금씩 꿈틀하기 시작했어요. 노원구는 3월 중순 기점으로 336건 거래가 있었는데 이 중 200건이 강남 토허가 해제 후 거래된 거예요.
3개의 불쏘시개
물론 토허가 해제 하나만으로 이렇게 부동산 시장이 들썩인 건 아니에요. 우선 1, 2월은 새학기 시작으로 이사가 많아요. 학군따라 이동하면서 해당 지역의 전월세 값이 매매가에 영향을 주는거죠. 당연히 학군 좋은 곳이 잠삼대청이 되는 거고요.
그리고 작년 말 급하게 조였던 주담대를 조금 풀기 시작했어요. 이에 금리도 내려가면서, 대출에 대한 부담이 줄어든 것이죠. 이와 동시에 올해 7월부터 '스트레스DSR 3단계'가 시행돼요. 두부가 매우 자주 소개했었죠! 쉽게 말해 대출을 더 안해주겠다는 건데요. 그러니 '하루라도 빨리 대출받자'라는 심리가 작용한 거예요🏃♂️.
여기에 잠삼대청 토허가가 해제되니, 그동안 묶였던 갭투자에 대한 수요가 확 풀리면서 집값을 쏘아올린거죠. 그래서 지금 떠도는 신조어가 오쏘공(오세훈이 쏘아올린 공)이에요🙄.
하라고 푼 거 아님?
해제 한 달만에 부동산 시장이 폭발하니 갑자기 제재가 들어오기 시작합니다. 마치 잠삼대청 아파트를 거래하는 사람들을 안 좋게 보려는 시도예요. 이런 자료가 발표됐어요. '서울 토허가 해제 후 갭투자 의심거래 현황'이라는 데이터인데요.
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쉽게 말해 토허가 해제 후 '갭투자'로 집을 산 사람이 많이 늘었다는 건데, 제목부터가 '의심거래'라고 하면 갭투자 행위를 불법인 것처럼 이미지를 만들죠. 갭투자는 아파트를 사서 당장 실거주하는 것이 아닌, 전세끼고 차액만 내돈으로 낸 후 매매하는 거예요. 투자 목적일 수도 있고, 당장 그만큼의 돈이 없는 경우일 수도 있고요. 당연히 불법이 아니고 부동산의 다양한 방법 중 하나예요🤨.
단속하겠다!
이미 토허가를 해제한다고 할 때부터 '드디어 갭투자 열렸다'는 반응이 나왔어요. 즉 시장이 이렇게 과열될거란 예상을 당연히 했을텐데, 해제 한 달만에 경보령💄을 울립니다.
서울시가 지난 13일 "서울 아파트 가격이 비정상적으로 과도하게 상승할 경우 토지거래허가구역 재지정을 즉시 추진하겠다"라고 했어요. 불과 한 달만에 다시 묶어버릴 수도 있다는 거죠. 또한 다음 날 부동산 투기·교란 세력의 유입을 막기 위해 현장점검반을 투입한다고 발표했어요. 중개업소를 중심으로 중개사법·거래신고법 위반 여부를 들여다보고 비정상으로 판단되는 초고가 실거래 내역도 살펴본다는 거죠.
🔊 문이 열리면 나가려고 하는 것이 본능입니다. 그런데 생각보다 많이 나가는 것 같으니 다시 문을 닫겠다는 모양새예요. 부동산은 시장 흐름에 맡겨야지 큰 손이 자주 들어올수록 역효과가 나게 됩니다.
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경매를 준비할 때!
내집마련을 할 수 있는 다양한 방법 중 하나로 '경매'가 있어요. 킹두부에서도 꾸준히 경매분석을 하고 있는데요, 구독자분들의 반응이 가장 뜨거운 것도 바로 '경매'더라고요.
그만큼 어렵게 생각되지만 관심이 가는 분야라는 의미일텐데요, 킹두부 보면서 경매 분석을 좀 더 적극적으로 해보는 것 어떠세요? 올해 2분기에 역대급 경매 물건이 쏟아질 예정이거든요.
why?
지난해 신규 경매 신청 건수는 11만 9312건으로, 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록했어요. 집값이 정점📈을 찍던 전고점이 '21~'22년인데요, 이때 영끌했던 사람들이 더이상 버티지 못하고 작년에 던져버린거죠. 통상적으로 경매 신청 후 입찰까지 약 6개월의 시차가 발생하니까, 그게 올해 2분기부터 시작되는 거예요.
뜨거울 것이도다🔥
역대급으로 쏟아지는만큼 입찰 경쟁률도 역대급으로 높아질 것 같아요. 오늘 첫 기사에서 언급했듯 이미 부동산 시장은 과열 열차를 탔거든요. 그러니 경매에서라도 조금 더 싸게 알짜 물건을 갖겠다는 사람들이 당연히 몰려들겠죠🏃♂️.
우선 지금도 심상치 않아요. 지난 2월 경매 건수가 253건인데요, 낙찰률(주인이 나타난 것)이 42.7%예요. 그리고 평균 *낙찰가율이 91.8%를 기록했어요. 특히 강남구(101.3%)와 용산구(100%) 비율이 돋보적이네요💪.
*감정가 대비 실제 경매에서 낙찰된 가격이 얼마나 되는지를 보여주는 비율.
두부생각은,
경매는 싸게 사기 위해 들어가는 시장이에요. 최저 입찰금액만 보고 싸다 비싸다를 보면 안되고, 매매 히스토리와 현 시세를 분석하고 '경매 물건이 좋게 나왔네!'를 판단해야 해요.
지금 부동산 시장 과열이 적어도 2분기는 넘길 거란 예측이기에, 경매 시장에서도 '생각보다 싸게 구매하는 경우'는 별로 없을 것 같아요. 그래도 알짜배기를 pick! 하는 기회가 될 수 있으니 지금부터라도 경매 공부를 시작해 보면 좋겠죠!
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삼성전자 주주라면? 부동산 투자자라면? 삼성의 위기가 당신의 재산과 무슨 상관이냐고요?
부동산도, 주식도 결국 핵심은 돈💰. 그리고 대한민국에서 돈의 흐름을 좌우하는 기업이 있다면? 단연 삼성전자죠. 그런데 요즘 삼성전자를 둘러싼 분위기가 심상치 않습니다. 📉
💡 삼성전자 주가는 왜 오를 듯 안 오를까?
💡 반도체 1등이던 삼성이 왜 ‘잃어버린 10년’이란 말을 듣게 됐을까?
💡 지금이 삼성전자 매수 타이밍일까? 팔아야 할까?
이 질문이 머릿속을 맴돈다면, 《삼성전자 시그널》📕을 추천 드려요!
삼성전자의 위기, 그리고 대한민국의 위기
삼성전자는 AI 시대를 맞아 폭발적으로 성장하는 HBM(고대역폭 메모리) 시장을 안정적으로 생산하지 못하고 있어요. 반도체 산업의 패러다임이 빠르게 변화하는 가운데, 삼성전자가 이를 따라잡지 못하면 대한민국 경제 전체가 흔들릴 수밖에 없죠.
이런 위기 속, 2024년 KBS 〈시사기획 창〉에서 다큐멘터리 ‘삼성, 잃어버린 10년’을 방송했어요. 이를 제작한 기자가 다큐에 미처 담지 못한 이야기와 삼성전자의 두 번째 사과가 나오기까지의 과정을 추가 취재해 이 책이 탄생했답니다.
✔️ 삼성전자는 왜 글로벌 반도체 경쟁에서 밀려났을까?
✔️ AI 시대, 삼성전자에 남아 있는 기회는 무엇일까?
✔️ 삼성의 위기는 우리에게 어떤 영향을 미칠까?
✔️ 삼성전자 주식, 지금이 기회일까 리스크일까?
삼성전자의 흐름을 읽으면, 한국 경제와 재테크 트렌드까지 보입니다.
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님! 이미 눈치 채셨나요? 바로 <삼성전자 시그널> 책이 이번달 킹두부 이벤트 선물 중 하나라는 사실! 킹두부 구독 후 꼭 놓치지 말고 신청하세요~!
*한빛비즈 출판사와 협업하여 작성된 콘텐츠입니다.
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# 서초 국평 31억 넘었다
2월 실거래가격 기준 서울 국평 평균 거래가격은 14억 3895만원으로 집계됐어요. 이 중 강남구, 서초구, 송파구 세 곳의 평균 가격은 20억원을 넘었고요. 국평 아파트가 가장 비싸게 거래된 곳은 서초구로, 평균 31억 4043만원에 달했고, 강남구 27억 634만원, 송파구 20억 2813만원 순으로 나타났어요.
# 성수가 변한다
서울시가 이르면 이번주 중 성수전략정비구역 정비계획안을 확정 고시할 예정이에요. 성수전략정비구역은 서울 성동구 내 서울숲부터 영동대교 사이 대규모 재개발이 추진되는 지역이며 성수동 대장주인 서울숲 트리마제 오른쪽으로 성수전략정비구역 1~4지구가 직사각형 모양으로 구획돼 있어요.
# 또 오른 서울 아파트 분양가
지난달 서울 아파트의 평당 분양가는 1339만 6000원으로 나타났어요. 이는 전월 대비 0.34%, 지난해 2월과 비교하면 약 17%가 오른 수치예요. 환산하면 서울 아파트 평당 분양가는 4428만 4000원으로 전월보다 15만 2000원이 올랐어요.
# 하나에 담는다!
이달 말부터 한 건물에 청년, 신혼부부, 어르신 안심주택뿐 아니라 서울형 공유주택까지 지을 수 있게 돼요. 이 같은 복합개발을 하면 사업자는 기존 용도지역 상향, 취득세·재산세 감면과 함께 공공기여 등 추가 혜택까지 받을 수 있어요. 공공지원 민간임대 주택은 청년, 어르신과 신혼부부 등의 주거안정을 위해 공공과 민간이 협력해 제공하는 임대주택이에요.
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