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금리 8% 시대, 그런데 집값은...왜?

2026.06.02 06:20 · 원문 보기 ↗

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💌 2026년 6월 2일 두부레터입니다.

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핵심만 간추린 늬우스 📰

# 샌프란시스코도 집값 상승?

AI 호황이 미국 샌프란시스코 부동산 시장을 뒤흔들고 있어요. AI 기업 종사자와 투자자들에게 막대한 부가 쏠리면서 수십억 원대 현금 매수가 잇따르고, 그 여파로 집값이 치솟으며 주거 양극화도 심화하고 있는데요. 지난 4월 샌프란시스코 대도시권 주택 중위 매매가격은 170만달러(약 23억원)로 1년 전보다 10% 이상 상승했어요.

# 흑석의 변신은 무죄

서울 동작구 흑석동 아파트도 평당 1억원을 찍었어요. 최근 노량진 재개발 아파트가 높은 분양가에도 흥행에 성공한 점이 흑석 아파트 가격 상승을 유발한 것으로 보이는데요, 흑석 아크로리버하임 전용 113㎡(45평형)는 지난달 말 48억7000만원에 거래가 신고됐어요. 3.3㎡(1평)당 가격으로 환산하면 1억원을 넘어요.

# 집 파느니 차라리

다주택자 양도소득세 중과가 재개된 이후 서울 집합건물 증여 신청이 급증한 것으로 나타났어요. 세 부담을 피해 매도 대신 증여를 선택하는 다주택자가 늘면서 아파트 매물은 빠르게 줄어들고 있어요.

# 정비사업 '3강' 완성

올해 도시정비사업 시장에서 현대건설·GS건설·삼성물산이 수주 경쟁을 주도하고 있어요. 현대건설과 GS건설은 상반기에만 7조 원대 수주고를 쌓았고, 삼성물산도 압구정과 반포 등 핵심 사업지를 확보하며 추격에 나섰어요. 해외 사업 불확실성과 원가 부담이 커지면서 대형 건설사들이 수익성이 높은 수도권 핵심 정비사업에 집중한 결과예요.

# 월세 재계약 비중 50%

5월 서울 아파트 월세 재계약 비중은 48%로 집계됐어요. 지난해 같은 달 재계약 비중이 31%였던 것을 고려하면 1년 새 17%포인트 늘어난 건데요. 지난해 12월 38%로 오른 재계약 비중은 올해 1월(40%) 40%선을 넘어선 뒤 약보합세를 보이다가 5월 48%로 급격히 증가했어요.

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금리 8% 시대 코앞, 왜 집값은 떨어지지 않을까?

주택담보대출 금리 상단이 8%를 향해 달리고, 가계 대출 잔액은 1,900조 원에 육박합니다. 과거라면 금리 인상 공포에 시장이 얼어붙었겠지만, 지금 서울 부동산 시장은 딴판입니다.

5억 빌리면 월 100만 원 추가 부담

현재 주담대 고정금리 상단은 이미 7.10%를 넘어섰습니다. 하반기 기준금리가 3.00~3.25%까지 오르면 대출 금리 8% 시대가 현실화됩니다.

이자 폭탄: 5억 원을 30년 만기로 빌렸다고 가정할 때, 연 2.3% 저금리 시절에는 매달 192만 원을 냈습니다. 하지만 6% 금리가 적용되면 299만 원으로, 55% 이상 급증합니다. '영끌' 차주들에게는 생존의 위협이 되는 수치입니다.

금리를 이기는 '공급 절벽'

이자 부담이라는 강력한 하방 압력에도 불구하고 집값이 버티는 주된 이유는 압도적인 공급 부족 때문이에요.

반토막 난 입주: 서울 아파트 입주 예정 물량은 작년 3만 7천 가구에서 내년 1만 7천 가구로 2년 새 반토막 날 전망입니다. 올해 1~4월 준공 실적조차 전년 대비 47.5% 급감했어요.
전세난의 나비효과: 공급이 막히니 전셋집도 귀해졌습니다. 갈 곳 없는 세입자들이 울며 겨자 먹기로 매매로 전환하면서 매수세를 지탱하고 있어요. 여기에 주식 시장 호황으로 자산을 쌓은 투자자들까지 가세하며 시장의 하단을 떠받치고 있습니다.

이제는 '강남'만 오르지 않는다: 시장 분절화

과거에는 강남 3구 집값이 오르면 나머지가 따라가는 공식이 있었습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 전세난의 직격탄을 맞은 성북, 강서 등 중저가 지역이 강남과 무관하게 독자적인 상승세를 보이는 '시장 분절화'가 뚜렷해요. 아파트값 부담과 대출 규제에 밀려난 수요가 오피스텔이나 도시형 생활주택으로 흩어지는 현상도 나타나고 있습니다.

2026년 하반기, 관전 포인트는?

앞으로 시장은 '긴축의 속도'와 '공급 대책의 실효성'이 결정하게 될 거예요. 내년까지 서울 입주 물량이 바닥을 찍는 만큼, 전세난과 매매가 강세는 이어질 가능성이 높아요. 그리고 전문가들은 금리 8%라는 상징적 수치가 현실화될 때, 공급 부족 논리로 버텨온 매수 심리가 냉각될 수 있는 임계점에 도달할 것으로 보고 있어요.

정부는 토지거래허가구역 확대와 비아파트 인센티브 카드를 만지작거리고 있습니다. 하지만 서울 도심의 입주 물량이 바닥인 내년까지는 가격 양극화가 더 심화될 것으로 보이네요.

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이거슨 청약 소식 🔥

6월, 분양 물량 2배 급증… ‘공급 가뭄’ 해결할까?

공급 부족이 시장의 가장 큰 불안 요소로 꼽히는 가운데, 6월 분양 시장에 모처럼 활기가 돌 것 같아요. 직방 조사 결과, 이번 6월 전국 아파트 분양 예정 물량은 총 3만 126세대로 집계되었는데요. 작년 6월(1만 4,998세대)보다 무려 101%나 늘어난 규모예요.

5월의 ‘공급 미달’이 6월로 밀렸다?

5월 분양 시장은 예정보다 다소 차분했어요. 원래 예정 물량은 1만 9,278세대였지만, 실제 공급된 물량은 1만 2,542세대로 예정의 약 65% 수준에 그쳤거든요. 인허가나 사업 일정 조정 등으로 분양 시기가 뒤로 밀리는 경우가 많기 때문인데요. 이번 6월 물량 확대에는 5월에 미뤄졌던 공급분까지 상당수 포함된 것으로 보입니다.

수도권에 쏟아지는 물량 (전체의 65%)

6월 전체 공급 물량 중 65%에 달하는 1만 9,524세대가 수도권에 집중되어 있어요. 지방은 1만 602세대가 예정되어 있고요.

서울: 정비사업 위주의 공급이 눈에 띕니다. 장위푸르지오마크원(1,931세대), 써밋클라비온(812세대), 드파인아르티아(404세대), 월계중흥S클래스리비에르(355세대) 등이 대기 중.
경기: 오산 북오산자이드포레(1,517세대), 부천 역곡지구하우스토리(1,464세대), 고양창릉S3(1,306세대) 등 대규모 단지가 공급됩니다. 평택 고덕에서도 힐스테이트 고덕 엘리스트 등 대규모 물량이 쏟아져요.
인천: 더샵검단레이크파크(AB22/23BL)에서만 총 2,857세대가 공급되며 수도권 공급을 견인합니다.

지방은 경남·충남 중심

지방에서는 경남과 충남이 공급을 주도합니다. 김해 신문 센트럴 아이파크(1,379세대), 센트레빌 아스테리움 거제(1,307세대), 천안아산역 그랑시티 필하우스(1,534세대), 백석 시그니처 자이(1,174세대) 등이 대표적입니다. 부산, 광주, 전남, 제주 등에서도 주요 단지들의 공급이 이어질 예정입니다.