더 아끼고 버텨야죠

새해 복 많이 받으세요 두부님들~~ 

올해는 내집마련에 더욱 힘이 되는 알찬 내용들로 두부레터를 이끌어 나가겠습니다!

“월세 150만 원 내면 어떻게 살아요”, “보증금 올려도 나갈 곳이 없어요.”

전세의 월세화가 빠르게 진행되고, 공급 부족까지 겹치면서 세입자들의 주거비 부담은 눈에 띄게 커졌어요. 특히 2030 청년 세대는 급격히 올라간 주거비에 가장 먼저, 가장 크게 영향을 받고 있어요.

서울 전월세 시장에서는 새로 계약을 맺기보다 기존 계약을 연장하는 ‘갱신’ 거래가 빠르게 늘고 있어요. 매물이 부족하고 가격이 계속 오르다 보니, 세입자 입장에서는 이사 자체가 큰 부담이 된 거죠. 

2025년 서울 아파트 전월세 거래 중 갱신 거래 비중은 약 38%에 달해요. 1년 전보다 크게 늘어난 수치예요. 2024년과 비교하면 전체 전월세 거래는 약 7천 건 정도 늘었지만, 갱신 거래는 2만3천 건 이상 증가했어요. 전체 거래에서 차지하는 비중도 약 30%에서 38% 수준으로 8%포인트 넘게 뛰었고요.

공급, 임대인의 선택, 수요 흐름이 동시에 세입자에게 불리하게 움직이고 있어요.

분양가와 공사비가 오르면서 신규 입주 물량은 예상보다 줄어들고 있어요. 여기에 재건축·재개발 일정 지연까지 겹쳤고요. 동시에 갱신 계약이 늘면서 시장에 나와야 할 전세 물건마저 묶이는 ‘전세 잠김’ 현상이 심해졌어요. 쓸 수 있는 매물이 줄어들다 보니, 가격이 오르는 구조가 자연스럽게 만들어지고 있어요.

금리 환경 변화도 큰 영향을 미쳤어요. 과거에는 목돈을 받아 굴릴 수 있는 전세가 매력적이었지만, 지금은 보증금 반환 부담이 커졌어요. 대신 매달 현금이 들어오는 월세나 반전세가 더 안정적으로 느껴지는 거죠.

이런 흐름 속에서 서울에서는 전세 계약을 갱신하면서 월세로 전환한 사례가 5000건을 넘었어요. 임대인들이 어떤 선택을 하고 있는지 잘 보여주는 숫자죠.

연립·다세대나 오피스텔 전월세 가격도 빠르게 오르면서, 예전만큼의 가격 메리트가 사라졌어요. 그러다 보니 세입자들은 평수를 줄이더라도 학군, 교통, 보안, 관리 측면에서 만족도가 높은 아파트를 선택하려는 경향이 강해졌어요.

특히 신혼부부나 맞벌이, 자녀가 있는 가구에서 이런 흐름이 뚜렷한데요. 문제는 이미 공급이 부족한 아파트 전세 시장에 수요가 더 몰리면서 경쟁이 심해지고, 가격 상승 압력도 더 커지고 있다는 점이에요.

주거비 상승은 특히 2030 세대에게 가장 큰 부담이에요. 소득 여력이 상대적으로 크지 않은 상황에서 고정비가 늘어나니, 쓸 수 있는 돈이 빠르게 줄어들고 있어요. 지난해 3분기 기준 39세 이하 가구주의 월평균 흑자액은 124만 3000원으로, 전년보다 2.7% 줄었고, 3년 만에 처음으로 감소했어요. 같은 기간 전체 가구의 흑자액이 12% 넘게 늘어난 것과는 완전히 다른 흐름이에요.

이 차이를 만든 가장 큰 요인이 바로 주거비! 39세 이하 가구의 실제 주거비 지출은 1년 새 11.9%나 늘었어요. 전체 가구 평균 증가율의 5배가 넘는 속도예요.

서울 아파트 평균 월세는 이미 월 147만 원을 넘어섰어요. 통계 작성 이후 가장 높은 수준이에요. 이 금액은 4인 가구 중위소득의 약 25%에 해당. 국제적으로 말하는 ‘주거비 스트레스’ 기준에 거의 근접한 수준이에요.

이 흐름은 고가 주택에만 국한되지 않아요. 연립주택과 단독주택 월세도 각각 통계 작성 이래 가장 큰 폭으로 올랐어요. 강남의 초고가 월세뿐 아니라, 서울 외곽 지역에서도 월 수백만 원대 월세 거래가 등장하면서 시장 전반의 기준선이 올라가고 있어요.

주거비처럼 매달 빠져나가는 고정비가 늘어나면, 청년층은 외식이나 여행, 문화생활 같은 항목부터 줄이게 돼요. 실제로 30대의 향후 여가 지출 의향은 몇 년 사이 크게 낮아졌어요. 삶의 질 문제를 넘어, 내수 경기 전반에 부담으로 작용할 수 있다는 신호예요.

밝지는 않아요. 입주 물량 감소, 갱신 계약 증가, 매매 수요의 전세 전환이 겹치면서 전세는 강세, 월세는 상승세를 이어갈 가능성이 높다는 분석이에요. 전월세 가격 상승 속도가 집값 상승률을 웃돌 수 있다는 경고도 나오고요.

월세 비중이 커질수록 실질 소득은 줄어든 것과 같은 효과가 나타나고, 그만큼 소비 여력도 약해질 수밖에 없다는 거예요.

2026년을 앞두고 서울 부동산 시장, 특히 강남권 분양에 대한 기대감이 다시 커지고 있어요. 반포와 서초, 방배 일대를 중심으로 대규모 재건축·재개발 단지들이 분양을 예고하면서 '알짜 분양이 많다'는 말이 계속 나오고 있거든요.

그런데 분양 물량을 숫자 그대로 받아들이면 안 돼요. 왜일까요?

2026년 전국 민간 아파트 분양 물량은 조사 기관에 따라 차이가 있지만, 최소 18만7,525가구에서 최대 25만6천 가구 수준으로 예상돼요. 아직 분양 시기가 확정되지 않은 일부 건설사 물량을 감안하면, 향후 숫자는 더 늘어날 가능성도 있어요.

지역별로 보면 수도권 분양 물량은 약 10만9,446가구로 전체의 58%를 차지할 전망이에요. 지방은 약 7만8,079가구로 집계돼, 분양 시장의 중심이 여전히 수도권에 집중돼 있네요.

서울에 예정된 전체 분양 물량은 약 3만4,230가구인데요. 이 중 재건축·재개발 같은 정비사업 물량이 약 92%를 차지해요. 숫자로 보면 서울 신규 공급의 대부분이 기존 주택을 헐고 다시 짓는 방식이라는 뜻이죠.

그러니 1,000가구가 넘는 대단지가 9곳이나 예정돼 있지만, 조합원 물량을 제외하고 일반 청약자에게 돌아오는 물량은 상대적으로 적다는 뜻이에요. 단지 규모와 체감 기회가 어긋나는 이유죠.

전국 분양 예정 물량은 1만1,635가구로, 전년 동월보다 약 36% 늘었어요. 반면 같은 기간 일반분양 예정 물량은 4,816가구로, 전년 동월 대비 약 9% 줄었고요. 전체 공급은 늘었지만, 실제 두부가 신청할 수 있는 청약 물량은 감소한 셈이죠. 즉, 1월 분양 단지 대부분이 조합원 물량 비중이 컸다는 의미예요.

반포 일대에 분양 예정인 대규모 재건축 단지는 총 5,002가구, 이 중 일반분양이 1,832가구에 달해 강남권에서는 보기 드문 수준이에요. 그래서 올해 분양 시장의 최대어로 꼽히고 있고요.

서초동에서 나오는 또 다른 재건축 단지는 총 1,161가구 중 일반분양이 56가구에 불과해요. 물량은 매우 적지만 분양가 상한제가 적용돼 전용 59㎡ 기준 분양가가 18억~19억 원대로 예상되면서, 경쟁률은 엄청날 것 같아요.

방배동에서도 총 2,296가구 규모의 대단지와 487가구 규모의 중형 단지가 상반기 분양을 준비 중이라, 강남권 전체가 한동안 분양 이슈의 중심에 설 가능성이 높아요.

구리에서는 총 3,022가구 규모 단지가 2월 분양을 앞두고 있고, 성남에서는 총 4,882가구 규모 재개발 단지가 10월 분양 예정이에요. 김포에서는 2,432가구, 부천에서는 2,008가구 규모의 분양 계획이 잡혀 있어요.

겉으로 보면 숫자가 크게 늘어난 것처럼 보이지만, 서울 중심으로 보면 공급의 대부분이 정비사업이라, 일반 청약자에게 열리는 기회는 오히려 더 적어질 수 있어요. 특히 강남권은 분양가와 대출 부담이 크기 때문에, 단순히 “알짜 단지”라는 말만 보고 접근하기보다는 분양 시점과 가격이 내 자금 상황에서 실제로 감당 가능한지까지 함께 따져봐야 해요.