전세대출도 막는다?

전셋집 구하기가 점점 어려워지고 있습니다. 매물은 줄고 전셋값은 오르는데, 이제는 정부가 전세자금대출 규제까지 검토하고 있기 때문인데요. 정부는 전세대출이 집값을 끌어올렸다고 보고 있지만 시장에서는 공급 부족이 해결되지 않은 상황에서 대출부터 조이면 월세만 더 늘어날 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

서울 임대차 시장에서는 월세가 빠르게 늘고 있습니다. 지난 6월 서울 아파트 전세 거래는 전달보다 12.5% 감소했어요. 반면 월세 거래는 3.3% 증가했고, 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 54.1%를 기록하며 처음으로 전세를 넘어섰고요.

가격도 계속 오르고 있는데요. 서울 아파트 전셋값은 5월 기준 지난해 같은 달보다 10.88% 올랐고, 올해 누적 상승률은 5.72%를 기록했습니다. 같은 기간 매매가격 상승률은 5.74%로 전셋값 상승률과 거의 비슷한 수준이에요.

전세를 구하기 어려운 이유는 매물이 부족하기 때문이에요. 서울 전세 매물은 1년 전보다 14.1% 감소했어요. 앞으로 공급 여건도 녹록지 않아요. 주택 인허가는 1.4% 줄었고, 착공 실적도 10.7% 감소했거든요.

금리 인상과 공사비 상승으로 착공이 늦어졌고, 서울은 택지를 확보하기 어려워 신규 공급에도 한계가 있다는 분석이 나와요. 이 때문에 올해와 내년 서울 아파트 입주 물량도 역대 최저 수준이 될 것으로 예상되고 있습니다.

정부는 전세자금대출이 집값 상승을 떠받치는 역할을 했다고 보고 있어요. 국토연구원의 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서 분석 결과에 따르면 전셋값이 1% 오르면 주택 매매가격은 평균 0.655% 상승하는 것으로 나타났어요.

정부는 전세보증금이 매매가격을 지지하는 현재의 시장 구조를 개선할 필요가 있다는 입장이에요. 특히 갭투자에서는 전세보증금이 주택 매입 자금의 상당 부분을 차지하는데요. 평균 전세가율도 65.2%에 달하는 만큼, 정부는 전세대출이 투기 수요를 자극하는 수단으로 활용됐다고 보고 있습니다.

이에 따라 실수요자 대출은 유지하면서 다주택자 대출 제한과 거시건전성 관리부담금 도입 등을 검토하고 있어요.

전문가들은 규제 필요성에는 공감하면서도 속도 조절이 필요하다고 보고 있어요. 공급이 충분하지 않은 상황에서 전세대출 규제가 먼저 강화되면 전세가 월세로 빠르게 전환될 수 있다는 거예요. 임대사업자들도 보유세 개편과 대출 규제로 금융 부담이 커지면 임대료를 올리거나 전세를 월세로 바꿀 가능성이 있다고 보고 있어요. 비아파트 시장 침체가 심해질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다.

이사철 앞두고 불안도 커져

시장에서는 이미 전세 매물 부족에 대한 불안이 커지고 있습니다. 강남과 마포 등에서는 전세 신고가 거래가 이어지고 있고, 월세도 몇 달 사이 수십만 원씩 오른 사례가 나오고 있어요. 가을 이사철을 앞두고 매물이 부족해지면서 계약갱신청구권을 언제 사용할지 고민하는 세입자도 늘고 있어요.

시장에서는 공급 부족과 금융 규제가 동시에 이어질 경우 전세가 빠르게 줄고 월세 중심 시장으로 바뀔 가능성도 제기하고 있습니다.

분양가는 계속 오르고, 당첨은 더 어려워지고 있는 청약 시장. 어렵게 당첨돼도 계약금과 중도금을 마련해야 하는 부담까지 커지면서 청약통장을 해지하는 사람이 빠르게 늘고 있습니다.

분양가는 또 최고치 기록

전국 아파트 분양가는 계속 오르고 있습니다. 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 2,143만 원으로 처음 2,100만 원을 넘어섰어요. 서울은 3.3㎡당 평균 5,897만 원으로 1년 전보다 766만 원 올랐어요.

지역별 차이도 커지고 있는데요. 인천은 분양가가 1년 새 22.1% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했고, 대구(-20.2%)와 부산(-20.1%)은 오히려 하락했어요. 업계에서는 원자재 가격과 공사비 상승이 이어지고 있어 분양가 상승 흐름이 당분간 계속될 것으로 보고 있습니다.

공사비가 오르면서 분양가도 함께

분양가가 오르는 가장 큰 이유 중 하나는 공사비입니다. 국토교통부는 최근 분양가상한제 적용 주택의 분양가 산정 기준이 되는 기본형건축비를 비정기 조정했어요. 지난 3월 이후 고강도 철근 가격이 18.6% 오르면서 기본형건축비도 ㎡당 222만 원에서 223만7,000원으로 0.77% 인상됐습니다. 새 기준은 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용돼요.

다만 실제 분양가는 기본형건축비뿐 아니라 택지비와 각종 가산비 등을 반영해 지방자치단체 분양가심사위원회가 최종 결정합니다.

당첨은 더 어려워

청약 경쟁도 갈수록 치열해지고 있습니다. 서울 아파트 평균 청약 가점은 2023년 56.17점에서 지난해 65.81점으로 크게 오르며 역대 최고치를 기록했어요. 특히 분양가상한제가 적용되는 단지는 시세 차익 기대가 커지면서 높은 가점을 가진 청약자가 몰리고 있습니다.

이 때문에 가점이 낮은 청년층과 미혼 1인 가구는 당첨 가능성이 더욱 낮아졌다는 지적이 나와요. 여기에 금리 부담과 대출 규제까지 이어지면서 당첨 이후 계약금과 중도금을 마련해야 하는 부담도 커졌습니다.

청약통장 가입자도 빠르게 줄고 있어요. 올해 6월 말 기준 전국 청약통장 가입자는 2,583만4,034명으로 집계됐습니다. 한 달 사이 10만639명이 감소했고, 지난해 같은 기간과 비교하면 약 54만 명이 줄었습니다.

시장에서는 수도권을 중심으로 청약통장에 돈을 묶어두기보다 다른 투자처로 자금을 옮기는 움직임이 늘고 있다고 보고 있어요. 분양가는 계속 오르는데 당첨 가능성은 낮아지면서 청약통장을 유지할 이유를 느끼지 못하는 사람이 늘고 있는 거죠.

청약통장은 단순히 청약 자격을 얻기 위한 통장이 아니에요. 청약통장 납입금은 공공임대주택 공급과 전세자금 지원 등에 활용되는 주택도시기금의 핵심 재원이거든요. 하지만 주택도시기금의 여유자금은 2021년 49조 원에서 지난해 말 14조 원으로 줄었어요. 청약통장 가입자가 계속 감소하면 주택도시기금에도 부담이 커질 수 있다는 우려가 나오는 이유입니다.

업계는 하반기에도 분양가 상승세가 이어질 가능성이 높다고 보고 있어요. 공사비와 원자재 가격 상승 요인이 여전히 남아 있기 때문이죠. 분양가가 더 오르기 전에 청약에 나서려는 수요가 일부 나타날 수 있다는 전망도 있어요. 다만 높은 분양가와 치열한 청약 경쟁, 자금 마련 부담이 이어지는 만큼 청약통장을 해지하는 흐름도 계속될 가능성이 있다는 분석이 나옵니다.