두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 2월 25일 두부레터입니다.
님! 어제보다 행복한 하루 되시길요😊
올해 새해부터 양극화 키워드가 두드러지고 있습니다. 이에 대한 대책도 속속 등장하고 있으니 변화를 빨리 캐치해야 할 것 같습니다.
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같은 나라에서 일어나는 일 맞습니다
무슨 얘기냐고요? 서울(강남 지역)과 지방 부동산 분위기예요. '똘똘한 한채'를 바라보며 강남 및 최근 토허가 해제지역은 후끈후끈한데 지방은 그야말로 싸늘해요. 미분양이 너무 심해 정부가 나서서 직접 매입하겠다고 할 정도예요.
토허가 그게 뭐길래
최근 부동산 시장에서 가장 핫한 키워드는 '토허가'예요. 토지 거래 허가 구역인데요, 서울시가 지난 12일 5년 만에 잠실과 대치동 등의 토지거래허가구역을 해제했어요.
💡토허가란, 개발(예정)지 및 투기가 우려되는 지역에 투기적 거래를 막기 위해 일정 규모 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장으로부터 사전허가를 받도록 한 제도예요. 부동산 시장 안정을 위해 1979년 처음 도입됐어요. 생각보다 역사가 깊죠! 이 구역에서 주택·토지 등을 거래하려면 지자체장의 허가를 받아야 해요. 즉, 내 돈 주고 매매하는데 구청의 허가를 받아야 하는거죠.
2년간 실거주를 해야하고 2년간 매매나 임대가 금지되기 때문에 전세 끼고 사는 갭투자가 안 돼요. 이 동네엔 20억짜리 아파트 제 돈 주고 살 수 있는 사람만 들어올 수 있다는 의미예요. 투기를 막겠다는 거죠.
잠실·청담·대치·삼성동 지역은 2020년부터 계속 연장되어 왔고요, 압구정·목동·여의도·성수동이 2021년 추가된 후 계속 연장됐어요.
그런데 풀렸다!😆
해당 주민들은 '왜 내집을 사고파는데 나라 허락을 받아야 하냐'며 불평등을 호소했어요. 그런데 오세훈 시장이 슬슬 시동을 걸더니 삼성, 대치, 청담, 잠실동(=강남3구) 지역에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제한 거예요.
*안전진단 통과한 재건축 아파트는 투기과열 우려로 제외.
그런데 왜 시끌시끌하냐고요? 토허가를 해제했다는 건 이제 '갭투자'가 가능하다는 의미예요. 그러면 실수요자뿐 아니라 투자 목적의 수요도 들어오면서 집값은 뛸 수밖에 없어요.
분위기가 어떤가!
수치로 본다면, 토허가 해제된 12일부터 20일까지 강남3구의 아파트 평균 거래 가격(24억5천139만원)이 해제 전인 1∼11일보다 8.0% 올랐어요. 특히 가장 많이 오른 곳이 송파인데요, 1만 세대 안팎이 몰려 있어 대표 단지로 불리는 '엘리트'(잠실엘스, 리센츠, 트리지움)를 중심으로 호가가 치솟고 있어요.
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출처: 매일경제
여기서 재미있는 현상이 벌어지고 있는데요, 우선 잠실 엘리트가 토허가 해제된 지 일주일만에 호가가 2억 가량 올랐어요. 집주인들이 매물을 거두고 호가를 계속 올리고 있는거죠. 그리고 그들이 집을 팔고 다음 집으로 물색하는 곳이 인근 재건축 단지라는 사실! 위에서도 언급했듯 재건축 단지들은 토허가가 풀리지 않았기 때문에 갭투자 안되고 실거주를 해야 하는데요, 어찌됐든 잠실 내에서 재건축을 하게 되면 지금 집보다는 신축이 되고 집값은 훨씬 오를테니, 지금부터 몸테크를 하겠다는 전략이에요.
그리고 또 다른 방향은, 이참에 잠실에서 집을 팔고 찐 강남으로 한 단계 점핑하는 거예요. 일례로, 대치동에 있는 래미안대치팰리스가 작년 12월에 35억5천만원이었는데, 2월 13일에 40억원에 계약됐어요. 두 달만에 5억이 뛴거예요. 이렇게 점점 더 강남 방향으로 집값 쏠림이 심화되고 있어요.
그런데 지방은요...☹️
정부가 지난 2월 19일 부동산 대책을 발표했어요. 지방의 미분양 해소를 위해 '악성 미분양' 3천가구를 LH가 사들이겠다는 파격적인 발언이에요. 우선 현재 지방의 부동산 시장이 얼마나 악화됐냐면, 준공 후 미분양(악성 미분양)이 작년 12월 말 기준 2만1천480가구였는데, 1년 새 2배가 늘어난 숫자예요. 특히 준공 후 미분양의 80%가 지방에 쏠려 있다는 거죠.
다 지었는데도 주인을 못 찾는 아파트를 그대로 두면, 건설사는 죽을 것이고 이와 연계된 금융회사도 어려워지게 될테니 정부가 발 벗고 도와주겠다는 거예요. 그래서 구체적인 계획은,
정부가 사주고 금리도 낮춘다
LH가 분양가보다 낮은 수준으로 해당 물량을 사들이고 '든든전세주택'으로 활용할 거예요. 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 살다가 분양받을지 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택 유형이에요.
뒤이어 23일 또 다른 대책을 내놓았는데요, 우선 3월 24일 이후 대출 신청분부터 디딤돌 및 버팀목대출 금리가 수도권에 한정해 0.2%p 오릅니다.
그런데! 지방은 제외입니다. 지금대로 유지해요. 그리고 지방 미분양 주택을 구입하는 경우에는 디딤돌 대출 금리를 0.2%p 깎아주기로 했어요.
즉, 다른 곳은 금리를 올릴건데, 지방은 유지하거나 깎아준다는 거죠.
실질적인 대안일까?🤨
' 당신이면 이 아파트 사시겠습니까' 제목의 기사가 눈에 띕니다. 굉장히 직관적인데요, 미분양 아파트를 싸게 공급한다고 해서 과연 미분양이 분양될까?란 근본적인 질문이에요. 특히 악성 미분양까지 간 이유는 해당 지역의 입지나 환경, 실거주 및 투자가치로서의 매력도가 떨어지기 때문일텐데, 이런 곳의 가격만 낮춘다 하여 없던 입지가 살아나는 것도 아닌데, 갑자기 수요가 몰릴까요?
그리고 이렇게까지 했음에도 불구하고 해당 매물이 계속 주인을 못 찾는다면... 이를 매입한 LH의 재무 안전성은 더욱 악화될 수밖에 없어요. 또한 대책없이 공급만 늘린 건설사의 책임을 왜 정부에서 지고 가려는 지에 대한 비판도 나옵니다. 어찌됐든 이왕 파격적인 대책을 내놓을거면, 수요자들이 실질적으로 체감할 수 있는 취득세, 양도세 등의 세제혜택이 더 보완되어야 한다는 의견이 있어요.
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3월부터 기금대출 금리 올라갑니다
위에서 잠깐 언급했던 기금대출 금리 얘기를 좀 더 짚어볼게요.
기금대출은 무주택 서민 주거 지원을 위한 저리 대출이에요. 집을 살 때 받는 디딤돌 대출과 전세 구입자금을 위한 버팀목 대출 등이 있어요.
그런데 3월 24일부터 이 2개 대출의 금리를 0.2%p씩 올립니다. 가계 빚이 늘자 정부가 조처한 거예요. 단, 지방 및 미분양 주택 구입자에게는 우대금리를 적용해요.
어떻게 올리는데?
현재 디딤돌 대출 금리는 연 2.65∼3.95%인데 2.85∼4.15%로 올라가요. 버팀목 대출 금리도 연 2.3∼3.3%에서 2.5∼3.5%로 올라요. 3월 24일 신청하는 신규 대출부터 적용돼요.
이 기금대출도 청약처럼 신혼부부, 신생아 특례 등 분야별 상품으로 나뉘는데요, 신혼부부와 신생아 가구 전용 대출상품 금리도 함께 올라요.
- 신혼부부 전용 디딤돌 대출 금리: 연 2.35∼3.65% -> 2.55∼3.85%로,
- 신생아 특례 디딤돌 대출 금리: 연 1.6∼4.3% -> 1.8∼4.5%로 올라요.
더 이상 우대도 힘들다
그리고 이런 특정 분야에서 '잘하면 금리 더 깎아줄게'라는 우대금리 혜택이 있어요. 예를 들어 아기를 낳으면 얼마, 청약저축에 가입했으면 얼마, 이렇게 몇%p씩 깎아주는 건데요. 이렇게 깎는 마지노선이 최대 2.2%p까지였어요. 그런데 이걸 0.5%p로 제한합니다. 더 이상 금리를 인하해 주지 않겠다는 거죠.
아직 끝난 게 아닙니다. 더더더 빡빡해 집니다.
현재 정책대출 금리 방식은 △만기 고정형 △5년 단위 변동형 △순수 변동형, 이렇게 3가지에 △혼합형(10년 고정 후 변동) 금리가 추가됐어요. 여기에 모두 같은 금리가 적용됐는데요, 그럼 대부분 만기 고정형을 신청하겠죠. 그런데!
앞으로 만기 고정형에는 연 0.3%p, 5년 단위 변동형에는 연 0.1%p, 그리고 혼합형은 0.2%p 금리를 더합니다. 즉, '저금리로 쭈-욱 갈 생각하지 말라, 길게 잡을수록 금리는 더 높아진다'란 경고입니다.
즉, 대출 받으려면 3월 24일 전까지 빠르게 움직여야 한다는 의미예요.
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# 래미안의 공격
한때 주택 사업을 정리한다는 소문이 돌 정도로 정비사업(재개발·재건축) 시장에서 모습을 감췄던 시공능력 업계 1위 삼성물산이 공격적으로 일감 확보에 나서자 업계가 긴장하고 있어요. 올해 최대 규모 정비사업인 서울 용산구 한남4구역 재개발을 따낸 삼성물산 건설부문이 두달도 채 되지 않은 상황에서 벌써 서울에서만 2조원 이상의 정비사업 수주를 확정지었어요.
# 재건축도 빈익빈 부익부
강남 3구와 마포·용산·성동 등 인기 지역 아파트값만 오르는 현상이 뚜렷한 가운데 재건축 시공사 선정에서도 '빈익빈 부익부'가 나타나고 있어요. 한남, 잠실의 대형 재건축 사업장에는 건설사들이 몰려들지만, 다른 사업장은 1개 건설사만 입찰에 참여해 유찰되거나 아예 나서는 건설사가 없는 곳도 수두룩해요.
# GTX 호재도 시들?
GTX 호재로 지난 2021년 집값이 급등했던 인덕원 일대에선 여전히 고점 대비 20~30% 하락한 거래들이 체결되는 양상이에요. 한때 인덕원 곳곳에선 국민평형으로 불리는 전용면적 84㎡ 기준 10억원을 가뿐히 넘긴 단지들이 나타났지만 부동산 시장의 전반적인 관망세로 가격 조정기가 지속되고 있다는 분석이에요.
# 나는 헬리오시티
최근 법원 경매 시장에서 헬리오시티 전용면적 130.06㎡ 경매 건이 화제였어요. 송파에서도 신축이다 보니 이 단지가 경매로 나오는 경우가 드물었는데 유찰 이력이 없는 '신건'으로 나온 물건이 바로 낙찰되면서 관심이 쏠렸어요. 특히 경매 시작가는 감정가의 100%인 30억5000만원이었는데, 낙찰가는 이보다 높은 31억1111만원에 결정됐어요.
# 래미안원베일리 커플탄생?
반포동의 초고가 아파트 '래미안원베일리'에서 미혼 남녀 입주민간 만남을 주선하는 '반포 원베일리 결혼정보회'가 신청 가능 대상을 강남·서초·반포 전체 등 타지역으로 확대하겠다고 밝혀 폭발적인 관심을 끌고 있어요. 가입자와 그의 자녀들이 인사를 나누는 정기 모임도 진행하며 '결혼 중매'를 진행 중인데, 남녀 후보군을 더 넓히겠다는 취지죠.
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