구축이라도 겟하러 갑니다

소셜믹스 의무화 정책은 아파트 단지 내에서 일반 분양 세대와 공공 임대 세대를 물리적으로 구분하지 않고 섞어서 배치하는 주거 모델인데요. 이러한 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안이 이달 내 처리를 목표로 막바지 속도를 내고 있어요. 단순히 권고에 그치던 주거 통합 정책이 법적 강제력을 갖게 될 가능성이 커지면서 한강변을 비롯한 주요 재건축 단지들은 재산권 침해 논란이 거세지고 있습니다.

전국적으로 부동산 시장이 다시 뜨거워지고 있어요. 단순히 몇몇 지역만 오르는 게 아니라, 전국 17개 시도 중 15개 지역이 동시에 상승하는 강력한 전환점에 들어섰는데요. 지금 분위기는 미친 듯이 오르는 전월세를 피하기 위해 생존형 매수에 나서고 있는 걸로 보입니다. 전세 시장의 불균형이 매매 수요를 강제로 밀어 올리고 있는 거죠.

이제는 준신축의 키 맞추기

그동안 얼어 죽어도 신축(얼죽신) 열풍이 뜨거웠으나 2026년 들어 한계에 부딪혔어요. 너무 비싼 분양가와 대출 규제 때문인데요.

실제로 5년에서 10년 차 사이의 준신축 아파트 상승률이 11.08%를 기록하며 신축(9.21%)을 앞질렀습니다. 15억 원이라는 대출 규제 장벽때문에 상대적으로 저렴한 준신축들이 가격 차이를 좁히며 자산 가치 상승을 주도하고 있는 거죠. 마포구 ‘마포더클래시(2022년 입주)’ 전용 59㎡는 2024년 1월 16억 4,000만 원에서 7월 20억 원, 10월 17일 23억 5,000만 원까지 급등했으나, 10월 19일 22억 원 거래 이후 약 5개월간 ‘거래 절벽’을 겪고 있어요. 짧은 기간에 7억 원 가까이 급등하더니 지금은 거래가 뚝 끊긴 건데요. 반면 경기권 핵심지의 준신축들은 실속형 갈아타기 수요를 흡수하고 있어요.

월세 150만 원 시대의 생존법

생존형 매수에 불을 지피는 또 다른 요인은 바로 무섭게 오르는 전월세예요. 임대차 시장을 볼게요. 그야말로 비상입니다. 서울 아파트 전세 매물은 작년보다 40%나 사라졌고, 평균 월세는 151.5만 원으로 역대 최고치를 찍었어요. 집주인들이 공시가격 상승으로 늘어난 세금 부담을 월세에 얹어 세입자에게 떠넘기는 조세 전가 현상이 벌어지고 있는 거죠. 이제 세입자들은 매달 사라지는 월세와 대출 이자를 비교하며 차라리 집을 사는 게 낫다는 결단을 내리고 있어요. 이러한 생존형 내 집 마련 수요는 중저가 단지의 매매가를 지탱하는 강력한 버팀목이 되어 시장의 하방 경직성을 강화하고 있습니다.

탈서울이 정답일까?

서울과 경기의 가격 차이가 워낙 벌어지다 보니, 이제는 무리해서 서울 전세 사느니 경기권 핵심지를 사는 쪽으로 다들 눈을 돌리고 있어요. 자산 전략의 판 자체가 완전히 바뀐 셈이죠. 서울 평균 집값이 15억 원을 넘길 때 경기도는 5억 원대 후반이라 9억 원 넘게 차이가 나거든요. 서울 전셋값이면 경기도에서 살기 좋은 신축이나 준신축을 충분히 살 수 있다는 계산이 나옵니다. 특히 GTX 노선이 들어와서 강남까지 금방 가는 동네들은 서울과의 심리적 거리가 사라지면서 가치가 완전히 달라지고 있어요.

공급 가뭄 속 LH의 승부수

LH가 올해 전국에 총 9만 6,000가구라는 역대급 착공 물량을 쏟아내며 수도권 주택 공급 가뭄 해소에 총력을 기울이기로 했어요. 특히 수도권에만 정부 목표치보다 5,000가구 더 많은 8만 6,000가구를 집중 배치한다는데요. 단순히 땅만 파는 게 아니라, 민간에 땅을 파는 대신 LH가 직접 집을 짓는 직접 시행 방식으로 전환해 사업 속도와 물량 두 마리 토끼를 다 잡겠다는 전략입니다. 광명시흥이나 서울 서리풀 같은 알짜 부지들도 일정을 앞당겨 조기 착공에 들어간다고 하니 눈여겨볼 만합니다.

살고 싶은 임대주택으로의 변신

공공임대주택의 체질 개선도 눈에 띄어요. 이제는 싸기만 한 집이 아니라 중산층도 탐낼 만큼 넓은 평수와 세련된 디자인, 역세권 입지를 갖춘 고품질 임대로 인식을 완전히 바꾸겠다는 계획인데요. 전세 사기 피해 주택 매입을 7,500가구 이상으로 늘리고 취약계층 주거 지원도 대폭 확대해 주거 안전망을 더 촘촘히 짤 거라고 하네요.