전세대출 보증은 무엇?
전세금 대출 시 은행 요청에 따라 보증기관이 제공하는 보증이에요. 두부가 이 보증을 들어두면 대출금을 갚지 못할 시 보증기관이 대신 은행에 갚아줘요. 은행은 보증기관을 믿고 두부에게 돈을 빌려주는 거죠. 두부는 HUG, HF, SGI서울보증 중에서 보증을 받으면 돼요.
무엇이 바뀌나?
3개 기관 중 HUG가 가장 관대했는데요, 그동안 두부의 상환 능력을 보지 않고 백퍼 보증을 해줬어요. 보증금 80% 이내에서 수도권은 4억, 지방은 3.2억까지 대출금의 100% 보증이에요. 그래서 전세대출은 80%까지 나왔던 거예요. 즉 소득이 없어도 수억 원의 대출을 받을 수 있었던 거죠.
그런데 HUG가 정책을 바꿉니다. 보증 비율을 100%->90%로 낮추고 두부의 소득도 볼 거예요. 그럼 무슨 일이 일어나나...
두부가 5억짜리 집의 전세대출을 받으려고 해요. 기존같으면 4억까지(80%) 대출이 나왔죠. 그런데 보증기관이 대출금의 90%만 보증해 준다고 해요. 4억의 90%이니 3.6억이죠. 은행 입장에서 안전하게 가야하니 보증해주는 만큼만 빌려주겠죠? 결국 두부는 받을 수 있는 대출금이 기존 4억->3.6억으로 줄어드는 거죠.
만약 두부가 소득이 별로 없다면 '갚을 능력이 안 될 것 같은데?'라면서 대출금은 더 줄어들 수 있어요.
왜 이렇게 하나?
대출을 쉽게 내어주니 너도나도 대출받아 전세를 구하고, 그러면서 전셋값 상승->집값 상승으로 이어졌다는 분석이에요. 특히 HUG의 보증 규모가 5년 만에 2배나 증가했다는 사실! 그래서 정부가 대출 한도를 줄이라고 한 거죠.
실제로 전세대출 보증이 3.8% 증가하면 전셋값이 연간 8.21% 오르는 것으로 나타났어요. 전셋값이 오르면 매매-전세의 갭이 작아지면서 갭투자가 활성화되죠. 그렇게 집을 사는 사람들이 많아지면 매매가는 오르게 됩니다.
월세로 몰릴 듯
전세대출이 더 깐깐해지면 자연스레 월세로 돌아서게 될 거예요. 집주인 입장에서도 전세 수요가 줄어들면 보증금을 줄이고 월세금을 높여 월세로 돌릴 거예요. 서민들 입장에서는 매월 나가는 돈이 전세대출 이자보다 높아지면 주거 부담이 커지겠죠? 이런 이슈가 7월부터 진행될터이니, 그 전에 전세대출 받겠다는 사람들이 몰려 일시적으로 전셋값은 오를 수 있어요.
