대출 연장 안 해줍니다

서울시가 건설해 공급하는 공공주택 가운데 분양이 차지하는 비중이 3년 후부터 크게 줄어드는 것으로 나타났어요. 향후 5년간 주택공급 계획에서도 임대를 포함한 서울 전체 건설형 주택 공급물량은 2030년 6000호가량을 정점으로 급격히 떨어지게 돼요. 신규 택지로 전환할 수 있는 공공택지 공급이 한계에 다다랐다는 분석이 나오고 있어요.

요즘 서울에서 집 여러 채 가진 분들 사이에서는 은행 전화 받기가 무섭다는 말이 들려옵니다. 당연하게 생각했던 대출 만기 연장이 거부되기 시작했기 때문인데요. 단순히 돈을 못 빌리게 하는 수준을 넘어, 이제는 가진 집을 강제로 뱉어내게 만드는 상황이 오고 있습니다. 

당연했던 대출 연장의 실종

예전에는 이자만 잘 내면 대출을 계속 연장하며 수십 년씩 집을 보유할 수 있었는데요, 이제 상황이 180도 바뀌었습니다. 정부가 수도권과 규제지역 내 2주택 이상 다주택자에게 대출 만기 연장을 안 해주기로 했거든요.

• 원금 상환 압박: 은행에서 원금을 다 가져오라고 통보합니다.😶

• 강제 매물 출현: 갑자기 수억 원을 구할 길 없는 다주택자들은 결국 눈물을 머금고 급매로 집을 내놓고 있습니다.😨

• 강남·마포도 예외 없음: 인기 지역에서도 퇴로가 막힌 투자자들의 매물이 하나둘씩 보이기 시작했습니다. 빚으로 쌓은 성벽이 무너지고 있는 셈이죠.🤮

단순히 분위기 탓이 아닙니다. 실제 데이터가 위기를 증명하고 있어요. 올해 안에 대출 만기가 돌아오는 다주택자가 전국에 약 1만 2,000가구나 됩니다.

이 중 서울과 경기에만 7,500가구가 몰려 있어요. 제때 돈을 못 갚으면 경매로 넘어가거나 헐값에 팔아야 할 처지입니다. 회사 명의로 사둔 고가 주택 2,600여 채도 세금 폭탄을 피해 시장으로 쏟아질 준비를 하고 있습니다.

법인 부동산, 이제는 세금 먹는 하마

그동안 법인을 세워 주택을 사는 건 자산가들의 비밀 통로였어요. 개인보다 대출은 쉽고 세금은 적었으니까요. 하지만 정부가 이 통로를 완전히 봉쇄했습니다.

• 최고 3% 종부세💸: 업무와 상관없는 집을 들고 있으면 최고 세율의 종합부동산세를 내야 합니다.

• 추가 과세 10%p🧐: 집을 팔 때 남는 이익에 대해서도 일반 세금 외에 10%를 더 떼어갑니다.

• 사적 유용 차단❌: 회사 돈으로 가족이 살 아파트를 사는 행위는 이제 국세청의 정밀 타격 대상입니다. 이제 법인 부동산은 공격용 자산이 아니라 탈출해야 할 짐이 되었습니다.

거래가 한 달 만에 반토막

아파트 매매 시장 상황부터 잠깐 볼게요.

• 서울 아파트 가격 상승률이 연초 0.2~0.3%대에서 3월 들어 0.05~0.09% 수준으로 확 꺾였어요. 특히 강남 3구를 포함한 핵심 지역들이 하락세로 돌아섰습니다.

• 2월에 약 5,700건이었던 거래량이 3월에는 약 2,900건으로... 말 그대로 거래 절벽입니다.

원인은 다주택자에 대한 세금 중과와 깐깐해진 대출 규제가 매수자들의 발을 묶었다는 건데요. 팔려는 사람은 가격을 안 내리고, 살 사람은 더 떨어지길 기다리는 줄다리기가 팽팽합니다.

84점 만점 통장이 7개월 만에 재등장

매매 시장의 냉기가 무색하게, 청약 시장은 기록을 갈아치우고 있어요. 가장 놀라운 기록을 가진 것이 바로 지난 3월 말에 진행했던 아크로 드 서초 청약입니다. 특별공급 평균 751.3대 1, 1순위 평균 1099대 1이라는 놀라운 경쟁률을 기록했을 뿐 아니라 84점이라는 역대급 만점 통장이 나왔습니다. 이는 7개월 만에 다시 나타난 기록인데요, 또한 주요 단지의 당첨 커트라인이 74점에 달하면서, 서울은 웬만한 무주택 가구는 명함도 못 내미는 시장이 됐습니다.