쌓이고 쌓이고 멈추고

서울 아파트 시장이 지금 굉장히 묘한 상황이에요. 한쪽에서는 집이 쏟아지고 있고, 다른 한쪽에서는 새로 들어올 집이 급감하고 있거든요. 세금 시한이 다가오면서 집주인들은 급해졌고, 실수요자들은 계산기를 더 세게 두드리고 있습니다.

왜 이렇게 갑자기 매물이 늘었을까?

2026년 5월 9일은 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나는 날입니다. 이 날짜 안에 매매 계약을 해야 중과세를 피할 수 있어요. 정부가 1월 25일, 종료 방침을 못 박으면서, 그동안 버티던 집주인들이 움직이기 시작했어요.

서울 아파트 매물은 한 달 만에 5만6천 건대에서 6만5천 건을 넘겼습니다. 16%나 늘어난 거예요. 여기에 6월 1일 보유세 과세 기준일까지 겹치면서 “일단 팔고 보자”는 분위기가 확산되고 있습니다. 계약은 5월 9일 전, 잔금은 6월 1일 전. 이 두 날짜가 집주인들에게는 사실상 데드라인이에요.

마용성·송파는 더 빠르게 움직였다

특히 성동구 매물 증가율은 최대 50%에 달했어요. 송파구는 40% 이상, 광진구도 30% 넘게 늘었습니다. 그동안 많이 올랐던 지역일수록 “세금 내느니 지금 정리하자”는 판단이 빠르게 작동한거죠.

문제는 사줄 사람이 많지 않다는 점입니다. 25억원 초과 아파트는 대출 한도가 2억원으로 묶여 있어 사실상 현금이 넉넉한 사람만 접근할 수 있어요. 팔 사람은 급한데, 살 사람은 더 떨어지길 기다리는 구조가 만들어졌습니다.

10억 아래는 움직이고, 25억 위는 얼어붙었다

서울 시장은 지금 가격대별로 완전히 다른 분위기예요. 노원·도봉·강북, 금천·관악·구로처럼 10억원 이하 매물이 많은 지역은 그나마 거래가 이어지고 있는데요. 생애 최초 LTV 완화로 최대 6억원까지 대출이 가능하다 보니 실수요가 붙는 겁니다.

반면 고가 아파트가 많은 지역은 거래가 크게 줄었어요. 세금 압박과 대출 규제가 동시에 작동하면서 고가 시장은 숨이 막힌 상태예요.

아파트 대신 오피스텔·빌라로 눈 돌리는 사람들

아파트 전세가 불안해지고 공급이 줄어들자 일부 수요는 다른 쪽으로 이동하고 있어요. 서울 오피스텔 매매가격지수(전용 85㎡ 초과)는 103.64로 2020년 6월 이후 최고치를 기록했어요. 아파트는 대출이 막혔지만 오피스텔은 상대적으로 규제 영향이 덜하다 보니 대체 수요가 몰린 겁니다. 서울 다세대·연립 전세가격지수도 102.21로 전년 대비 0.32% 올랐어요. 전세 매물이 줄고 월세화가 빨라지면서 “차라리 사겠다”는 매수 전환도 나타나고 있습니다.

3월엔 새 아파트가 거의 안 들어온다?

직방에 따르면 3월 전국 아파트 입주 예정 물량은 9,597세대예요. 작년 3월보다 65% 급감한 수치예요. 전월과 비교해도 39% 줄었고요. 올해 월별 공급 중 최저치입니다.

서울은 810세대만 입주해요. 영등포구 양평동의 영등포자이디그니티(707세대), 양천구 신정동의 목동중앙하이츠(103세대)가 대표적입니다. 경기도는 평택의 지제역반도체밸리풍경채(1,152세대), 힐스테이트평택화양(1,571세대), 파주의 운정자이시그니처(988세대) 등 외곽 중심으로 4,703세대가 입주합니다. 지방은 4,084세대로 전월 대비 53% 줄었네요.

지금 상황을 쉽게 정리하면 이렇습니다. 세금 마감이 다가오니까 집주인들은 서둘러 내놓고 있고, 그래서 매물은 조금은 늘었습니다. 그런데 새로 들어올 아파트는 3월에 크게 줄어들었고요.

비싼 아파트가 많은 지역은 파는 사람이 많아져서 가격을 낮추는 분위기이고, 10억 원 안팎 아파트나 오피스텔·빌라 같은 대체 주택은 오히려 수요가 붙고 있어요. 결국 5월 9일(계약 마감)과 6월 1일(보유세 기준일) 전까지가 가장 중요한 시기입니다. 그때까지 급하게 나왔던 물건들이 얼마나 소화되느냐가 관건이죠.

그리고 이 시기가 지나면 상황은 또 달라질 수 있어요. 세금 부담이 확정되면 다주택자들이 다시 매물을 거둬들이면서 공급이 줄어들 가능성도 있습니다. 지금의 매물 폭증은 시한에 쫓긴 일시적인 현상일 수 있고, 결국 새 공급량이 부족하면 가격이 다시 버티거나 오르는 흐름이 나타날 가능성도 배제할 수 없습니다.

왜 이런 일이 생겼을까요? 이유는 간단합니다. 공사비가 크게 오르면서 분양가가 높아졌고, 여기에 대출 규제까지 겹쳤기 때문이에요. 예전처럼 “일단 당첨되고 보자”는 분위기가 아니라, “이 가격에, 이 조건에, 내가 감당 가능할까?”를 따져보는 분위기로 바뀐 겁니다.

분당만의 이야기가 아니에요. 경기 용인시 수지구 ‘수지자이 에디시온’도 일반분양 480가구 중 절반 넘는 물량이 무순위 청약으로 넘어갔어요. 전용 84㎡ 기준 분양가가 14억~15억 원 수준인데, 주변 시세와 비교해 비싸다는 인식이 컸기 때문이죠. 게다가 수지구가 투기과열지구로 묶이면서 잔금 대출이 제한되자 자금 부담이 확 늘었어요.

요즘 분위기는 딱 이렇습니다. 가격은 높고, 대출은 빡빡하고, 집값 상승 기대는 예전보다 약해졌습니다. 그러니 당첨돼도 계약을 망설이게 되는 거예요.

주택도시보증공사에 따르면 최근 1년간 서울 민간 아파트 평균 분양가는 역대 최고 수준입니다. 수도권 전체도 거의 ㎡당 1000만 원에 육박해요. 분양가는 계속 오르는데, 청약 경쟁률은 오히려 떨어지고 있어요. 전국 평균 1순위 경쟁률은 1년 전보다 반토막이 났고, 경기도는 더 가파르게 내려왔습니다.

서울은 아직 경쟁률이 높지만 예전의 ‘세 자릿수 폭발’ 분위기와는 온도 차가 있어요. “서울이면 무조건 된다”는 확신이 조금씩 약해지고 있는 셈이죠.

전문가들은 지금을 분양시장의 변곡점으로 봅니다. 집값이 더 오를 거라는 믿음이 약해지면 고분양가 단지는 계약이 흔들릴 수밖에 없어요. 특히 분당·수지처럼 선호 지역에서 미계약이 나왔다는 점은 상징성이 큽니다.

다만 이게 장기 침체의 시작이라고 단정하긴 어려워요. 매매시장이 다시 안정되고 집값이 반등하면, 신축 선호는 여전히 강하기 때문에 청약 열기가 다시 살아날 가능성도 있어요. 실제로 서울은 아직 ‘신축 선호’가 꺾였다고 보긴 어렵다는 의견도 많아요.

결국 관건은 하나, 분양가가 실수요자가 감당할 수 있는 수준이냐는 거죠. 가격이 눈높이에 맞으면 다시 줄을 설 것이고, 그렇지 않으면 경쟁률과 계약률은 계속 갈릴 겁니다. 지금 분당에서 나온 신호는 “무조건 청약”의 시대가 끝나고, 이제는 진짜 가격을 따지는 시장으로 넘어가고 있다는 경고일지 모릅니다.