사전청약의 배신

6월 30일, 정부는 집값 급등세를 보인 동탄·기흥·구리를 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 묶는 '3중 규제'를 새로 지정했어요. 사실 전부터 찌라시가 돌고 있었으니 예견된 일이었는데요. 문제는 발표 직후 규제를 적용하다보니 큰 혼란을 일으켰다는 겁니다. 규제지역이면 주택담보대출이 40%로 축소되고, 유주택자는 사실상 추가 주택 구입을 위한 대출이 막히는 등 규제가 크게 강화되기 때문에 사전에 계약을 준비 중이거나 진행하던 사람들 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다. 

잠실 장미1·2·3차 재건축이 지구단위계획 결정을 마치며 기존 3,522가구에서 5,105가구 규모의 49층 대단지로 탈바꿈할 예정이에요. 잠실주공5단지까지 사업시행인가를 받으면서 잠실 한강변에는 장미와 주공5단지만 합쳐도 1만 가구 넘는 새 아파트가 들어설 전망입니다. 

서울 아파트 매매 매물이 두 달 만에 약 1만 건 줄고, 1년 전보다도 20% 감소했어요. 다주택자 양도세 중과가 재개된 데다 종부세·장기보유특별공제 개편 가능성까지 나오면서 집주인들이 매물을 거두고 버티기에 들어간 영향입니다. 전문가들은 세금만으로는 집값 안정에 한계가 있고, 공급 부족과 전세 불안이 계속되면 매매가격을 다시 자극할 수 있다고 보고 있어요.

서울 아파트 평균 전세보증금이 2년 전보다 19.1% 올랐습니다. 예전보다 1억 원 넘는 돈을 더 마련해야 한다는 뜻이죠. 그동안 계약갱신청구권(세입자가 한 번 더 2년 살 수 있는 제도)으로 버티던 세입자들도 계약이 끝나면 결국 지금 시세에 맞춰 다시 집을 구해야 합니다.

하지만 전세 매물은 넉넉하지 않습니다. 토지거래허가구역(집을 사면 직접 살아야 하는 지역)이 확대되면서 전세로 나오는 집이 줄었고, 공급 부족까지 이어지면서 전셋값은 좀처럼 내려가지 않고 있습니다.

요즘 전세시장에서 가장 힘든 사람은 새로 계약하는 세입자입니다. 직방에 따르면 올해 1~6월 서울 전용 59㎡ 아파트의 신규 계약과 재계약 전세보증금 차이는 1월 3,500만 원에서 6월 7,750만 원으로 두 배 이상 벌어졌습니다.

전용 84㎡도 마찬가지예요. 보증금 차이가 4,375만 원에서 8,000만 원까지 커졌어요. 같은 아파트인데도 기존 세입자가 계속 사는 것과 새로 들어가는 것의 차이가 수천만 원까지 벌어지고 있는거죠.

경기도도 비슷한 흐름을 보였지만, 인천은 서울이나 경기만큼 차이가 크게 확대되지는 않았습니다.

전셋값이 계속 오르다 보니 이사를 포기하고 재계약을 선택하는 사람들이 늘고 있습니다. 서울은 올해 1월 신규 계약 비중이 52.6%였지만 6월에는 45.0%로 줄었어요. 반대로 재계약 비중은 47.4%에서 55.0%로 늘었고요.

경기도 역시 재계약 비중이 꾸준히 증가했습니다. 새로 계약하면 현재 시세가 그대로 반영되지만, 재계약은 기존 계약 조건이 유지되고 계약갱신청구권의 영향으로 임대료 인상 폭도 제한돼요.

그래서 시간이 갈수록 신규 계약과 재계약의 전세금 차이가 더 벌어지고 있는 거예요. 전셋값 강세가 이어지는 동안에는 이런 흐름도 계속될 가능성이 높다는 전망이에요.

전셋값 부담이 커지면서 아파트를 감당하기 어려운 사람들도 늘고 있어요. 올해 1~5월 전국 아파트 전월세 거래는 지난해보다 7.2% 감소했습니다. 

반면 빌라와 다세대주택 등 비아파트 거래는 11.5% 증가했어요. 지난해만 해도 전세사기 여파로 빌라를 꺼리는 분위기가 강했습니다. 하지만 지금은 달라요. 당장 살 집을 구하는 것이 더 급해지면서 아파트에서 밀려난 수요가 빌라와 다세대주택으로 이동하고 있습니다.

전세난이 이어지는 가장 큰 이유는 공급 부족입니다. 전국 주택 준공 물량은 지난해보다 46.7% 감소했고, 서울도 앞으로 새 아파트 입주 물량이 크게 줄어들 것으로 예상돼요. 

정부는 공급 확대에 속도를 내겠다고 밝히고 있지만, 집은 발표한다고 바로 지어지는 게 아니란 게 문제죠. 또한 아파트를 짓기 전 인허가를 받는 과정에만 수년이 걸리는 경우가 흔한대요. 서울의 대형 재건축 사업들도 착공 이후 공사는 2~3년 만에 끝났지만, 그 전에 각종 심의와 행정 절차를 거치는 데는 10년 안팎이 걸린 사례가 적지 않았어요.

결국 당분간은 전세난이 쉽게 해소되기 어렵다는 전망이 나오는 이유도 여기에 있습니다. 공급은 발표보다 실제로 얼마나 빨리 집을 지을 수 있느냐가 더 중요하기 때문입니다.

사전청약은 한때 무주택자들의 가장 큰 희망이었습니다. 집이 완공되기 전에 먼저 당첨자를 뽑아 내 집 마련 계획을 미리 세울 수 있다는 게 가장 큰 장점이었죠.

그런데 사전청약 후 본청약까지 이어지지 않는 사례가 하나둘 나타나면서 분위기가 달라지고 있습니다. 분양가는 예상보다 크게 올랐고, 기다리는 기간도 길어졌죠. 여기에 당초 안내받았던 대출 혜택까지 달라지면서 "이럴 거면 왜 사전청약을 했냐"는 불만이 커지고 있습니다.

기다렸더니 분양가 1억 원 넘게 올라

사전청약은 먼저 당첨자를 뽑고, 몇 년 뒤 실제 분양 계약인 본청약을 진행하는 제도예요. 문제는 기다리는 동안 상황이 크게 달라졌다는 점입니다.

남양주 왕숙2 A-3블록은 본청약이 당초 계획보다 약 8개월 늦어졌고, 전용 84㎡ 분양가는 추정가보다 약 1억 6,900만 원 올랐어요. 같은 왕숙2 A-1블록도 약 1억 3,200만 원이 인상됐고, 고양 창릉 S-1블록 역시 약 1억 4,100만 원이 오르면서 당첨자의 41.4%가 결국 본청약을 포기했습니다. 당첨은 됐지만, 막상 계약할 때는 처음 계획했던 자금으로는 감당하기 어려워진 것이죠.

대출해 준다면서?

분양가만 오른 것이 아닙니다. 지금 이슈가 되고 있는 것이 대출 조건이 바뀌었다는 건데요.

정부는 2022년 사전청약 당시 나눔형 공공분양 당첨자에게 연 1.9~3.0% 고정금리로 최장 40년, 집값의 최대 80%(최대 5억 원)까지 빌릴 수 있는 전용 대출 상품을 안내했습니다. 이 대출을 믿고 자금 계획을 세워 신청한 사람들이 대부분이죠.

하지만 최근 고양 창릉 S-3 본청약 공고에서는 해당 상품 안내가 빠졌고, 대신 일반 디딤돌대출 등 기존 정책대출로 내용이 바뀌었어요. 집값은 오르고, 기대했던 대출은 사라졌다니... 그야말로 날벼락인 거죠.

가장 큰 피해는 기다린 실수요자

이번 논란이 더 큰 이유는 단순히 돈의 문제가 아니란 거예요. 사전청약에 당첨된 사람들은 본청약을 기다리는 동안 다른 청약에 사실상 도전하기 어려웠어요. 특히 신혼부부 특별공급이나 신생아 특별공급은 자격을 충족할 수 있는 기간이 정해져 있습니다.

사전청약을 믿고 기다리는 사이 본청약은 계속 미뤄졌고, 그 과정에서 특별공급 자격 기간이 지나 다른 청약에 지원할 기회까지 잃은 사례도 나오고 있어요. 결국 사전청약을 믿고 기다린 사람들이 시간도 잃고, 선택지도 잃고, 예상보다 커진 자금 부담까지 떠안게 됐다는 지적이 나오는 이유입니다.

사전청약은 공공분양에 있는 제도입니다. 그런데 토지 보상과 인허가가 모두 끝나지 않은 상태에서 먼저 당첨자를 모집하다 보니, 시간이 흐를수록 분양가와 일정, 금융 조건이 바뀌는 구조적인 한계가 드러난 거예요.

정부는 신규 공공 사전청약을 중단하기로 했지만, 이미 사전청약에 당첨된 단지들의 본청약은 이제부터 시작입니다.