버티면 승리? 아니면 탈출?

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 임박하면서 서울 강남구가 3월에 이어 이달에도 하락했어요. 하지만 중·저가 아파트값은 상승세를 이어가면서, 한강 이북 14개구의 국민평형(84㎡·이하 전용면적) 아파트 평균 가격은 처음으로 12억원을 넘어섰는데요. 전세 수급난에 매매로 눈을 돌린 수요자가 급증한 때문이에요.

노룩 패스~ 말고요, 노룩 계약이요! 현재 전세 계약 만료는 다가오는데 매물은 없고, 자고 일어나면 보증금이 수천만 원씩 뛰고 있으니, 매물이 나오자마자 가계약부터 거는 상황이 됐습니다. 그러다보니 무주택자들은 결국 거주 생존을 위해 매수로 돌아서면서 집값이 꿈틀대고 있는데요. 지금 너무 많은 정책들이 꼬여서 어떻게 돌아가는지 헷갈릴 정도가 되어버렸습니다.

전세 수급지수 180, 시장이 멈췄어요

보통 수급지수가 100을 넘으면 집 부족이라고 하는데, 지금 서울은 180선에 육박합니다. 이건 단순히 부족한 게 아니라 시장이 완전히 마비됐다는 뜻이에요. 전세를 구하는 10명 중 8명은 집을 구하지 못하는 절망적인 상황에 놓인 겁니다.

전세 매물이 씨가 마른 가장 큰 원인은? 다주택자들이 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 집을 직접 팔거나 실거주 요건을 채우려 입주하기 시작했기 때문이에요. 다주택자가 보유세를 피하기 위해 집을 팔거나 비과세를 위해 직접 들어가 사는 행위는 시장에 전세를 공급하던 물량을 영구적으로 삭제하는 결과를 초래합니다.

원래 전세로 돌아가던 집이 실거주자의 집으로 바뀌면서 임대차 시장의 전체 파이가 줄어드는 것이죠. 여기에 5월 9일 양도세 중과 유예 종료라는 마감 시한이 다가오자, 세금 혜택을 받으려는 다주택자의 급매물과 전세난에 지친 무주택자의 절박함이 맞물리며 집도 보지 않고 도장부터 찍는 이른바 노룩 계약이 일상이 되었어요.

문제는 5월 9일 이후입니다. 세금 혜택을 볼 수 있는 시한이 지나면 다주택자들은 굳이 싼값에 집을 내놓을 이유가 없어지므로 남은 매물을 모두 거둬들일 가능성이 높아요. 매매 매물마저 잠기는 진공 상태가 오면 전세 시장에서 밀려난 서민들은 더 이상 도망갈 퇴로조차 찾지 못하게 됩니다.

[서울 주요 지역 집값 및 매물 현황]

왜 다들 15억 이하에 목을 맬까?

대출 규제가 아무리 심해도 시장은 틈새를 찾아냅니다. 현재 서울 아파트 거래 10건 중 8건 이상(85%)이 15억 이하 단지에서 일어나고 있어요. 즉, 15억이 마지막 동아줄이 되고 있는데요. 주택담보대출을 최대한 끌어 쓰고, 보금자리론 같은 정책 금융을 활용해 내 집 마련을 할 수 있는 마지노선이기 때문입니다.

그러다보니, 강남 고가 아파트가 아닌, 성북·노원구처럼 15억 이하가 99%인 지역을 30대 무주택자들이 아래서부터 밀어 올리는 기현상이 벌어지고 있어요.

집도 안 보고 돈부터 보내는 노룩(No-look) 계약

매물이 워낙 귀하다 보니 집도 안 보고 계약금을 보내는 일이 일상이 됐어요. 문 열고 들어가 구조 확인하는 짧은 시간 사이에 다른 대기자가 가계약금을 넣어버리기 때문인데요. 남향인지, 물은 잘 나오는지 확인하는 최소한의 권리조차 포기한 채 등기부만 깨끗하면 일단 잡고 봅니다. 보증보험 가입 여부를 따질 여유조차 없는 상황이지만, 세입자들에게는 길바닥에 나앉는 게 더 큰 공포로 다가오고 있는 거예요.

2026년 인허가 급감

더 무서운 건 지금이 끝이 아니라는 거예요. 2026년 주택 인허가 실적이 전년보다 35.5%나 줄어들며 바닥을 찍었습니다. 지금 삽을 떠도 아파트 완공까지는 적어도 4~5년의 시간이 걸립니다. 앞으로 마주할 공급 부족은 이제 막 시작된 셈이죠.

서울 전세난은 경기, 인천까지 번지고 있어요. 서울에서 밀려난 사람들이 경기로 가고, 경기 집값이 오르면 다시 서울 변두리가 싸 보이는 악순환이 반복되고 있습니다.

"차라리 해지할래" 쏟아지는 청약 이탈자

2026년 1분기 기준, 청약 통장을 해지하는 사람이 새로 만드는 사람보다 많아지면서 약 10만 명의 순감소가 발생했습니다. 특히 시장의 핵심 허리인 3040 세대의 이탈이 눈에 띄는데요. 왜 이런 현상이 벌어질까요?

서울 주요 지역 평균 당첨 가점은 약 65.81점 (역대 최고치). 웬만한 부양가족과 무주택 기간으로는 70점 후반대도 당첨을 장담할 수 없는 '가점 고령화' 상태예요. 기존 제도는 급전이 필요하면 통장 자체를 해지해야만 돈을 찾을 수 있었어요. 재무적 유연성이 떨어지다 보니 차라리 해지해서 주식이나 다른 자산에 투자하겠다는 냉소가 퍼진 것이죠.

수도권 쏠림과 지방의 눈물, 극명한 양극화

공급 물량은 늘어나는 듯 보이지만 내용을 뜯어보면 지역 간 격차가 심각합니다.

• 수도권 몰빵: 5월 전국 분양 예정 물량(약 1.9만 세대) 중 74%가 수도권에 집중되어 있어요. 지방은 공급이 있어도 수요가 붙지 않아 '준공 후 미분양'이 전월 대비 5.9%나 늘어난 상태입니다.

• 선별적 청약: 이제는 묻지마 청약의 시대가 끝났어요. 확실한 미래 가치가 보장된 입지에만 수요가 쏠리는 '부익부 빈익빈' 현상이 고착화되고 있습니다.