지금은 서울 아파트 트리플 상승중

'26년판 홈두부 전자책 나왔습니다! 이미 카톡방을 통해 100명이 넘는 분이 하루만에 구매해 주셨습니다. 진심으로 감사드려요😁 새롭게 바뀐 부동산 청약제도, 대출, 세금규제 싹 다 모아 정리했으니 아래 이미지 꾸욱 눌러주세요!

서울 핵심 재건축 수주전이 일부 초대형 건설사 중심으로 재편되고 있어요. 정비사업 시장 규모는 수십조원대로 커졌지만 브랜드 경쟁을 넘어 막대한 자금 동원력까지 요구되면서 시공사 입찰에 참여할 수 있는 업체가 매우 제한적인 상황이에요. 건설 경기 침체와 PF(프로젝트파이낸싱) 규제 강화, 대출 규제 여파까지 겹치며 업계 양극화가 심화하고 있다는 분석이에요.

다주택자 양도소득세 중과 부활을 앞두고 3개월간 1만명이 넘는 서울시민이 경기지역 주택을 매수한 것으로 나타났어요. 양도세 중과 전 주택을 처분하려는 다주택자들이 서울 외곽이나 경기지역에 보유한 주택을 먼저 매물로 내놓자 주거 선호도가 상대적으로 높은 경기지역을 중심으로 매수 수요가 몰린 것으로 보여요.

공급 부족 문제가 단기간에 해결되기 어려운 만큼, 서울 아파트값의 상승 기조는 당분간 지속될 것으로 보여요. 정부가 비아파트 공급 대책을 내놓고 있지만, 아파트 선호 현상을 대체하기에는 한계가 크거든요.

가장 주의 깊게 봐야 할 시점은 거주 의무 만료가 도래하는 2028년 전후입니다. 이때 핵심 지역을 중심으로 전세 수급난이 다시 한번 크게 불거질 위험이 있어요.

현재 부동산 시장은 분양가 급등과 청약 과열이라는 상반된 흐름이 동시에 나타나고 있어요. 원자재값 상승으로 분양가는 최고치를 경신 중이지만, 서울 핵심지의 공급 부족과 정책 변화로 인해 청약 경쟁은 더욱 치열해지는 상황입니다.

현재 서울 민간 아파트 분양가는 3.3㎡당 5,800만 원을 넘어섰어요. 역대 가장 비싼 건데요. 전국 아파트 분양가 또한 전용 84㎡ 기준 7억 원 수준으로, 5년 전 대비 2억 원 이상 상승했고요.

전용 84㎡ 기준 수도권 분양가는 같은 기간 6억5900만원->11억8200만원으로, 5대 광역시 및 세종시 역시 4억6600만원->7억4900만원으로, 기타 지방은 3억8200만원->4억8100원원까지 상승한 겁니다. 이유는? 고환율과 지정학적 리스크로 인한 원자재 가격 급등이 건설 공사비 지수를 높였기 때문이에요.

분양가가 상승했음에도 서울 지역 일반 청약 경쟁률은 평균 100 대 1을 웃돌고 있어요. 서초구 등 분양가 상한제가 적용되는 지역은 1,000 대 1이 넘는 경쟁률을 기록하기도 했고요.

이러한 현상은 서울 내 공동주택 입주 예정 물량이 전년 대비 약 27% 감소했고, 내년에는 이보다 낮아질 것이라는 공급 절벽 우려가 크기 때문이에요. 여기에 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 2028년 5월까지 유예되면서, 세입자가 있는 매물도 거래가 가능해짐에 따라 무주택 실수요자들이 서울 상급지 진입을 위해 청약 시장으로 몰리고 있는 셈이죠.

일례로, 올해 1월부터 이달 초까지 서울에서 공급된 10개 단지 가운데 9곳이 1순위 해당지역에서 청약을 마감했어요. 유일하게 1순위 마감을 하지 못한 ‘래미안 엘라비네’ 역시 경쟁률 20.5대 1을 기록하며 문을 닫았습니다.

청약 열기가 뜨겁지만, 모든 단지가 성공하는 것은 아닙니다. 최근 강북구 미아동에 공급된 ‘더 리치먼드 미아’의 경우, 전용 49㎡ 타입의 1순위 경쟁률은 1.81대 1에 그쳤고, 당첨 가점은 최저 32점까지 떨어졌어요. 지난달 영등포의 비슷한 면적대가 경쟁률 30.94대 1, 평균 가점 69점을 기록한 것과 대조적인 모습인데요.

수요자들이 '지역'보다 '가격과 입지'를 깐깐하게 따지기 시작했기 때문이에요. 더 리치먼드 미아의 경우 분양가가 49㎡ 기준 8억 원대로, 인근 브랜드 아파트 시세와 비교했을 때 가격 경쟁력이 높지 않다고 판단된 것이죠. 결국 대출 규제로 주택담보대출 한도가 제한되면서, 수요자들은 서울 내에서도 분양가와 입지를 면밀히 분석하는 ‘선별적 청약’에 나서고 있습니다.