긴박했던 4일간 '거래 데드라인'

위 그래프에서 단 7주만에 빨간 줄이 하늘로 치솟았죠? 아래 도표에서는 강남, 서초, 송파만 계속 붉은색으로 짙어지죠? 단기간에 돈다발💰이 강남에만 몰렸다는 거죠.

가격도 가격이거니와 거래량도 급증📈합니다. 서울 주간 거래량이 약 1천건에서 2천건으로 올라서고, 특히 강남3구는 200건대->400건대로 올라서요. 이게 단 4주만에 일어난 일이에요. 

이 많은 거래 중 갭투자 비율이 상당합니다. 아파트를 살 때 쓰는 자금조달계획서에 '본 아파트에 살고 있는 전세입자를 끼고 매매하겠다'라고 답변한 것이, 1월 35.2% -> 2월 43.6%로 뛰어올랐어요. 즉 갭투자 수요라는 거죠🔥.

사겠다는 사람들이 몰려들자🏃 매도자 우위가 됩니다. 집 팔겠다는 사람이 갑이 되는 거죠. 그럼 부르는 값이 올라가요. 기존보다 1, 2억이 뛰는 건 기본, 더 높게 받으려고 가계약금을 돌려주면서까지 계약을 취소하거나, 부동산에 내놨던 매물을 거둬들여요.  

특히 잠실이 많이 들썩였는데요. 이곳 집주인들은 집을 비싸게 팔아 강남으로 입성하려고->그 주변 집주인들은 잠실로 입성하려고... 이런 도미노 현상이 발생해요. 단기간에 너무 올라버린 잠삼대청을 보자니, 우선 들어갈 수 있는데를 찾습니다. 그러면서 마용성(마포, 용산, 성수)으로 눈을 돌려요. 서울 중심으로 집값이 오르는 걸 보니, 2군 지역도 조만간 흐름을 탈 것 같거든요. 

가만보니 집값 상승이 심상찮아요. 서울시는 토허제 해제 1달 만에 '다시 묶겠다'고 발표합니다. 이번엔 투기지역(강남3구+용산구)에 있는 아파트 전부를요. 이제 이 곳의 갭투자는 막혀 버립니다. 기한은 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월. 그때 보고 다시 결정한다네요😕.

수요일에 발표하고 차주 월요일부터 시행한다고 하니 업계는 혼란에 빠집니다. 집을 팔아 말아, 집을 사 말아...!! 매매할 수 있는 기회는 주말밖에 시간이 없습니다⏲️.

우선 '팔려고 했던 집주인들'은 발등에 불🔥이 떨어졌어요. 다시 묶여버리면 수요가 줄어드니 고가에 집 파는 기회가 언제 또 올지 몰라요. 그래서 호가를 낮춥니다. 잠실엘스 국평(7층)은 토허제 해제 직후 30억5000만원 거래가, 재지정 후 호가 28억까지 떨어졌어요. 그리고 송파구 아파트 매물은 재지정 발표 이후 4% 늘어났어요. 

일명 풍선효과죠. 토허제를 다시 묶은 것도 집값 상승이 다른 지역으로 번져 나가는 조짐이 있었기 때문인데요, 그 조짐은 더 강해지는 것 같아요. 잠삼대청 입성하려다 막힌 사람들이 대안으로 마용성으로 틀고 있거든요. 그럼 또 마용성 집주인 우위가 되면서, 내놨던 매물을 거둬들이고 있어요. 

서울시는 토허제를 묶으면서 다주택자들에 경고도 내렸어요. 은행들에 '갭투자에 대한 대출을 엄격히 하라'는 압박을 가합니다. 우리은행은 28일부터 강남·서초·송파와 용산 소재 주택 구입 목적 신규 주담대를 중단한다고 밝혔어요. 하나은행도 27일부터 서울지역에 한해 ‘유주택자의 구입 목적 주택담보대출’ 및 ‘조건부 전세자금대출’의 신규 취급을 중단한다 했고요. 

우선 이번 토허제 재지정은 6개월이에요. 집값이 다시 잠잠해지면 풀지 말지 고민해보겠다는 건데요. 안 풀 가능성이 더 커요. 이번 사태를 통해, '우리나라에 부동산 수요가 이렇게 들끓고 있었구나'를 알게 됐어요. 몇 십억짜리 거래가 단기간에 일어났으니까요. 물론 갭투자도 일부 있지만, 어찌됐든 돈 들고 대기타던 사람들이 많다는 사실이 여실히 드러난 것이죠🤑.

그리고 '역시 강남'이 입증됐어요. 잠시잠깐 오르내림이 있을지언정, '부동산은 우상향'이란 공식에 대입하면 강남 집값은 지금이 가장 쌀 때가 된 것이죠. 이미 오른 가격을 유지하다, '토허제'같은 트리거가 다시 나타나면 또 한번 튀겠죠. 그렇기 때문에 마용성, 강동이라도 사겠다고 계속 움찔움찔하는 거예요😖.

그리고 지금 계속 서울 공급 물량이 부족하다는 얘기가 나와요. 심지어 1~4월 서울에 나온 분양 물량은 단 1건에 불과해요. 이런 것들이 수요 심리를 자극해, 당분간은 집값이 서서히 오를거란 전망이에요. 그럼 또 정부가 초강수를 둘텐데, 옥죌 때마다 부작용이 생긴다는 건 이제 익숙해져 버렸네요. 

좀 긴 썰로 큰 그림을 그리고 시작할게요.

킹두부 구독자 대다수는 무주택자 또는 1주택자입니다. 그리고 대부분 이런 고민을 하고 있을 거예요.

🤧 무주택자

"전세로 살면서 돈을 더 모은 후 집을 살까?"
"청약을 계속 도전해야 할까?"
"집을 사야 할 타이밍은 언제일까?"

🏚️ 1주택자

"더 좋은 입지로 갈아타야 하는데, 지금이 적절한 시점일까?"
"자금이 부족한데, 갭투자로 먼저 투자해 볼까?"

그래서 킹두부가 이를 해결할 수 있도록 갭투자, 경매, 청약, 재건축·재개발 등 다양한 분석 자료를 제공하고 있어요. 그런데!!

특히 무주택자, 그중에서도 신혼부부라면 ‘깨끗한 신축’ 혹은 ‘넓은 평수’의 전세를 선택하는 경우가 많을 거예요. 원하는 지역에 들어가기엔 자금이 부족하고, 그렇다고 주거 환경을 포기할 수 없으니 전세부터 시작하는 거죠.

하지만 정말 내 집 마련을 목표로 한다면, 당장의 편의성보다 자산 증식을 우선해야 합니다. why?

✔ 전세 자금의 기회비용을 고려해야 한다

예를 들어 5억짜리 전세를 살고 있다면, 2년 후(혹은 4년 후)에 돌려받는 돈은 그대로 5억입니다. 은행에만 넣어도 이자가 붙지만, 전세 자금은 수년간 묶여 있는 돈이 되죠.

반면, 같은 5억으로 주택을 매입하거나 전세 끼고 갭투자를 했다면 몇 년 후 부동산 가치는 5억 이상으로 상승할 가능성이 큽니다. 즉 레버리지를 활용해 현금 대비 더 높은 수익률을 실현할 가능성이 있는거죠.

✔ 부동산은 결국 우상향한다

2003년부터 '서울 아파트 매매가격지수'를 보면 계속 오른쪽으로 올라가고 있죠. 결국 우상향한다는 뜻인데요.