내가 살 전셋집은 어디 갔나요?

서울 아파트 시장이 참 이상하게 돌아가고 있습니다. 집을 팔겠다는 매물은 한 달 만에 30% 가까이 폭증했는데, 정작 우리가 찾는 전세나 월세 매물은 16% 넘게 줄어들며 자취를 감췄거든요. 표면적으로는 집이 남아도는 것처럼 보이지만, 세입자들에게는 들어갈 집이 하나도 없는 기형적인 상황이 벌어지고 있습니다.

왜 이런 엇박자가 날까?

정부가 실거주 의무 같은 규제를 촘촘하게 만들어두니, 집주인들이 집을 팔고 싶어도 전세로 돌리지 못하고 직접 비워두거나 들어가 살아야 하는 경우가 많아졌어요. 여기에 대출 규제로 집을 사려는 사람까지 사라지니, 팔리지 않는 집은 산더미처럼 쌓여가는데 빌려줄 집은 씨가 마르는 병목 현상이 심해지고 있습니다.

이제는 열 집 중 일곱 집이 월세인 시대

서울 임대주택의 월세 비중은 68.9%를 기록하며 역대 최고치를 갈아치웠습니다. 전세 사기에 대한 공포와 고금리 부담 때문에 세입자들도 차라리 월세를 택하고, 임대인들도 꼬박꼬박 현금이 들어오는 월세를 선호하기 때문이죠. 특히 관악구는 월세 비중이 86%에 달해 전세가 거의 멸종된 수준입니다.

집을 짓고 싶어도 못 짓는 가장 큰 이유는 돈입니다. 우선 공사비가 너무 올랐어요.  불과 3~4년 전만 해도 평당 600~700만 원대였던 공사비가 지금은 서울 핵심 지역 기준으로 976만 원까지 치솟았습니다. 이 때문에 30평대 아파트를 받으려면 조합원이 추가로 내야 하는 돈이 적게는 4억 원에서 많게는 12억 원에 달합니다.

대출 규제도 큰 걸림돌이에요. 은평구 같은 재개발 현장에서는 이주비 대출 이자가 6%까지 올랐는데, 대출 한도마저 꽉 막혀 있어 집주인들이 자금을 구하지 못하고 있어요. 결국 공사가 늦어지면서 이자 부담은 더 커지고, 이는 다시 분담금 상승으로 이어지는 나쁜 고리에 빠져 있습니다.

정부도 손을 놓고 있지는 않습니다. 지난 1월 29일, 용산 국제업무지구와 삼성동 강남구청 부지(1,500가구 예정)처럼 누구나 살고 싶어 하는 알짜배기 땅에 6만 가구를 공급하겠다는 대책을 발표했죠. 국유지나 군부대 부지를 활용해서 공공이 주도해 속도감 있게 밀어붙이겠다는 전략인데요.

이 계획의 장점은 땅 주인과 싸울 필요가 없어 절차가 빠르다는 점입니다. 하지만 아무리 서둘러도 땅을 고르고 허가를 받는 과정에서 발생하는 시간 차이는 피하기 어렵습니다. 정부가 약속한 공급 물량이 실제 우리가 입주할 수 있는 집이 되기까지는 여전히 상당한 시간이 필요하다는 뜻이죠.

서울시는 신속통합기획이나 모아타운 같은 새로운 방식을 돌파구로 삼고 있어요. 사당, 잠실, 삼성, 구로 등이 후보지로 뽑혔는데, 핵심은 평균 18.5년이나 걸리던 정비사업 기간을 12년으로 획기적으로 줄이는 것입니다.

사업성을 높여주기 위해 임대주택을 지어 바치는 비율을 기존 50%에서 30%로 낮춰주고, 사업비도 싼 이자로 빌려주는 등 당근책을 내놓고 있습니다. 또한 투기꾼들이 들어오지 못하도록 후보지를 토지거래허가구역으로 묶어 시장을 관리하고 있고요.

⛳ 공급 성공의 3대 열쇠: 금융, 공사비, 시너지

2026년 공급 시장이 정상화되려면 세 가지가 해결되어야 해요. 첫째, 집주인들이 이사 나갈 때 빌리는 돈(이주비 대출) 규제를 유연하게 풀어줘야 합니다. 둘째, 치솟은 공사비를 두고 벌어지는 집주인과 건설사 사이의 갈등을 정부가 나서서 중재해야 합니다. 셋째, 정부가 짓는 집과 민간이 짓는 집이 시너지를 내야 합니다.

결국 집값 안정은 단순히 규제로 누르는 것이 아니라, 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 양질의 주택이 계속 나온다는 믿음을 줄 때 가능해요. 지금의 공급 병목 현상을 해결하지 못한다면, 지금의 집값 조정은 더 큰 폭풍 전야의 정적일지도 모릅니다.