지방 부동산 시장은 지난해 아파트 거래 비중이 수도권보다 훨씬 높아질 만큼 수요가 살아났지만, 동시에 지역별 격차는 더 크게 벌어지고 있어요. 대도시는 심리가 회복되며 가격이 오르는 곳이 늘어난 반면, 한쪽에서는 미분양이 빠르게 쌓이며 시장 위험이 커지고 있는데요.
결국 올해 지방 시장의 핵심은 “전체 흐름”보다 “어디가 살아남는가”에 달려 있는 상황입니다.
지방 아파트 거래가 수도권보다 높았던 이유
'25년 지방 아파트 거래 비중은
전체의 82.1%로, 수도권의 75.4%보다 훨씬 높았어요. 세종은 97%를 넘겼고 광주·대구·울산 등 지방 대도시 역시 90%가 넘었어요. 규제가 집중된 수도권과 달리 지방은 상대적으로 제약이 적어 아파트 중심의 거래 흐름이 더 자연스럽게 이어진 결과입니다.
지방도 결국 ‘오르는 곳만 오르는 시장’
비수도권의 매매심리는 지난해 초보다 뚜렷하게 개선됐어요. 부산·대구·울산은 연중 꾸준히 상승했고 전북은 비수도권 중 가장 높은 심리지수를 기록했습니다. 그러나 이 심리 회복은 지역 전체로 확산되지 않았어요.
부산은 해운대·동래는 상승했지만 영도·사하는 하락했고, 대구도 수성·중구는 올랐지만 서구·달서구는 떨어졌습니다. 결국 지방도 “입지 프리미엄” 중심으로 가격이 움직이는 구조가 더욱 강화되고 있는거죠.
지방의 가장 큰 리스크: 악성 미분양
전국 미분양 물량 중 비수도권이
5만 가구 이상을 차지하고 있고, 준공 후에도 팔리지 않는 악성 미분양은 2만9000가구에 달합니다. 이 가운데 85%가 지방에 집중돼 있으며, 대구·경남·경북이 가장 심각한 상황이에요.
아이러니한 점은 지방에서는 미분양이 쌓이는 동시에 지방 거주자의 서울 주택 매수는 되레 급증했다는 점입니다. 지난해 서울 외 거주자의 서울 집 매입은 4만6000건으로 19%나 증가했어요. 지방 내부 수요가 지역 밖으로 빠져나가는 흐름이 시장 양극화를 더욱 키우고 있습니다.
정부의 해법, 실제로 효과 있을까
정부는 지방 미분양 문제를 해결하기 위해 지방주택 수요확충 3종 패키지를 발표했습니다. 그중 핵심은
주택 환매보증제도로, 분양받은 집이 일정 기간 후 가격이 떨어지면 사전에 정해둔 금액으로 리츠에 되팔 수 있게 하는 방식인데요.
이 제도가 실수요자의 구매를 실제로 끌어낼지는 의문이 많습니다. 집값이 오를지 확신할 수 없는 상황에서 “가격이 떨어지면 대신 사준다”는 보장만으로는 구매 결정을 이끌기 어렵다는 지적이죠.
세컨드홈 세제 혜택 확대나 미분양 매입 리츠 혜택 연장도 포함됐지만, 지방 주택의 매력도가 크게 높아졌다고 보기는 어려워요.
올해 지방 시장의 핵심은 ‘전체’가 아니라 ‘구체적 지역’
지방 아파트 거래는 활발하고, 일부 지역의 심리지수도 크게 회복되고 있습니다. 하지만 지역별, 구별, 입지별 온도 차가 더 심해지고 있어 “지방 시장이 오른다”는 말만으로는 설명이 부족한 상황이에요.
직주근접, 교통망, 대규모 개발 호재가 있는 곳은 여전히 수요가 몰리겠지만, 그렇지 않은 지역은 미분양 위험이 장기간 이어질 가능성이 큽니다. 결국 올해 지방 부동산은 단일 시장이 아니라 “살아나는 지역과 정체되는 지역이 분리된 다중 시장”으로 이해해야 해요.
