두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 2월 4일 두부레터입니다.
님! 어제보다 행복한 하루 되시길요😊
설 연휴 지나고 오랜만에 만나요! 그만큼 부동산 시장에도 이런저런 이슈가 있었는데요, 알차게 담아봤어요💪
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모바일로 등기하는 시대가 왔다
공식 도입은 1/31, 본격적으로는 2/3부터 ' 미래등기시스템'이 오픈했어요. 주택을 매매할 때 발생하는 복잡한 등기 절차를 모바일 앱으로 할 수 있는 시스템이에요. 매수-매도인이 중개소에서 거래할 때 소유권이전등기 등은 대개 법무사에 맡기잖아요? 이걸 이제 각자 모바일에서 다이렉트로 한다는 거예요. 혁신적인데 말도 많고 탈도 많아요😕.
어떤 시대가 오는가
님은 부동산 거래할 때 어떻게 하시나요? 대개 이럴 거예요.
집주인과 두부가 중개소에서 만나요👭. 계약서를 다 쓰고 잔금을 치러요. 이후 법무사(에 의뢰했다면)가 직접 등기소를 방문해 소유권 이전 등기를 해요. 단, 대출 실행(근저당권설정등기)은 은행-법무사가 온라인으로 진행할 수 있어요. 즉, 지금까지는 집주인과 두부가 만나 잔금을 치르면 그 이후는 법무사가 알아서 하니 신경쓸 게 없었죠.
그런데 미래등기시스템으로 바뀌면 위 상황에서 법무사가 쏘-옥 빠집니다. 집주인과 두부가 소유권이전과 근저당설정 등기를 모두 모바일로 할 수 있게 돼요. 복잡한 절차를 없애겠다는 취지죠.
A 아파트를 보면 이게 누구 것인지 바로 알 수가 없어요. 집주인이 사는지 세 들어 사는지, 은행에 저당잡혔는지 안 보이니까요. 그래서 '등기부'라는 공적 장부가 있는 건데요. 여기에 A 아파트에 대한 모든 스펙이 담겨 있어요. 부동산의 위치, 면적부터 시작해 누구 소유인지, 대출은 얼마나 껴있는지, 세입자 여부 등이 적혀있죠.
두부가 경매 얘기할 때 무조건 봐야 하는 것이 이 등기부등본이라고 했어요. 해당 부동산에 대한 스펙을 한 눈에 볼 수 있으니까요. 이건 누구나 인터넷 등기소 등에서 열람할 수 있어요.
님이 집을 매매할 때 '소유권 이전 등기'를 해야 이 장부에 님이 해당 집의 주인이 됐음이 기재된다는 의미예요. 그럼 소유권에 대한 법적 효력이 생기는 거죠. 만약 해당 집을 살 때 주담대를 받았다면 이 장부에 '근저당권 설정등기'가 이뤄지는 거고요.
문제가 생겼다
이 등기를 치는 행위가 꽤 복잡하거든요? 그러니 대개 법무사에 맡기는 거고요. 그래서 법원 등기 시스템이 모바일로도 할 수 있게 대대적으로 개편된 거예요. 이렇게만 보면 꽤 혁신적이고 더 살기 좋은 세상이 될 것 같아요.
그런데 말입니다, 과연 소비패턴이 한 번에 바뀔 수 있을까?에서 첫 번째 문제가 생깁니다. 생각해 볼게요.
중개소에서 집주인, 두부, 법무사가 모두 모였어요. 일단은 서류 등이 복잡하니 법무사가 필요하겠죠? 그럼 법무사가 미래등기시스템으로 각자에게 링크를 보내요. 집주인, 두부가 링크를 누르고 읽어보고 사인해야 해요. 어차피 만나서 하는 거라면 그냥 법무사에 맡기면 다 처리했을 일을, 모바일로 확인하는 과정이 하나 더 생기는 거죠.
만약 집주인이 고령자라면 모바일이 익숙지 않을 거예요. 글씨도 잘 안 보이겠죠. 혹여 모이지 않고 비대면으로 두부가 링크를 보낸다면 그걸 바로 수락하는 집주인이 얼마나 될까요? 요즘같이 피싱이 난무하는 시대에 링크 함부로 누르면 큰일 나잖아요🙈.
진짜 문제는 이것
또 다른 문제도 있어요. 바로 매매 과정에서 모든 걸 온라인으로 하든지 오프라인으로 하든지 둘 중 하나로 통일해야 한다는 거예요.
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출처: 부산일보
원래 소유권 이전 등기는 등기소에 직접 가서 처리하고, 근저당설정등기는 온라인으로 했잖아요? 이제 이런 혼용이 안된다는 거예요. 그럼 어떻게 해야하나?🤔
두부가 온라인으로 대출을 받아 등기 절차를 진행하면 집주인도 모바일로 소유권 이전 절차에 동의를 해야하는 거죠. 앞서와 같은 이유로 집주인이 '나 모바일로 안해요'라고 거절한다면 두부도 은행에 직접 가서 주담대 받아야 해요.
그런데 주담대 받는 은행 중 카카오뱅크 등 오프라인이 없는 은행이 있잖아요? 그럼 대면 대출이 불가능 하잖아요? 우선 카뱅은 ‘매도인의 협조를 최대한 구하는 방향’으로 상품 판매를 지속하겠다는 계획을 밝혔어요.🙄
그리고 중요한 건 은행에 따라 온라인 대출이 직접 가서 받는 대출보다 금리가 더 저렴해요. 대출 받을 때 가장 예민한 것이 금리잖아요. 이런 시스템때문에 어쩔 수 없이 더 높은 금리로 대출을 받아야 하는 상황이 온다면 화가 날 수 있겠네요.
일단 후퇴
이런 이슈가 불거지자 법원은 한 발 물러났어요. 일단은 혼용을 허용하며 상황을 지켜보고 5월 말이나 6월 초에 은행연합회와 간담회를 하겠다는 입장이에요.
혁신도 좋지만 그에 수반되는 문제점들을 얼마나 심도있게 생각하고 만들었는지가 중요한 것 같아요. 오픈도 되기 전에 이슈제기가 많았다는 것은 현실보다는 너무 혁신에만 몰두한 것이 아닌가 싶어요🤐.
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2025년 2월 이후부터 새로운 제도가 생기거나 기존 제도가 바뀌는 것이 있어요. 빠르게 캐치해야겠죠?😎
1. 신생아 특례대출 소득 곧 완화!
이제 너무 익숙한 그 이름, 신생아 특례대출입니다. 소득 요건이 한 번 더 완화돼요. 신청 페이지에는 아직 적용이 안돼 국토부에 직접 문의해보니, '아직 전달받은 사항이 없다'라고만 하네요😕. 바뀌는 시점에 다시 한번 알려드릴게요!
👉 어떻게 완화되나?
해당 대출을 받으려면 부부 소득 기준이 있는데요, 부부 합산 연소득 기준이 1억3천만원에서 2억5천만원으로 올라가요. 이 정도 올려준거면 소득 연연하지 말고 대출받아 가라는 의미 같네요🤤.
👉 다시 짚어보는 신생아 특례대출
* 전세자금은 '신생아 특례 버팀목 대출'
- 대출접수일 기준 2년 내 출산해야 하며,
- 무주택이거나, 주택이 있다면 기존대출을 신생아 대출로 갈아탈 수 있어요.
- 부부합산 연소득 1.3억원 이하
-> 곧 2.5억원으로 완화
- 대출 금리는 1.6 ~ 4.3%
-> 소득수준에 따라 금리가 올라가는 구조. 부부합산 2천만원 이하여야 최저금리 적용.
- 대출금은 최대 5억원 이내
- 구매하는 주택이 전용면적 85㎡이하, 9억원 이하여야 해요.
2. 청년 주택드림대출 곧 출시!
이 이름도 익숙하죠? 바로 1년 전 청년 주택드림청약통장이 만들어졌는데요. 이것을 잇는 청년 주택드림대출 상품이 곧 출시돼요. 이 또한 정확한 일정은 안 나오고 2월 3째주다, 상반기에 나온다 소식만 들리는데요. 나오는대로 두부가 담을게요~
👉 어떤 대출인가
- 청년주택드림청약통장에 가입한 20~39세 무주택자가
- 청약에 당첨되면 받을 수 있는 저금리 대출
- 단, 드림통장('24년 2/21 출시)에 가입한 지 1년 이상 지나고
- 통장에 1천만원 이상 납입실적이 있어야 함
- 청약 당첨 아파트는 6억원, 전용면적 85㎡ 이하여야 하며
- 금리 최저 2.2%, 만기 최대 40년
3. 스트레스DSR 3단계 시행 예정!
오는 7월부터 3단계가 시행돼요. 한 마디로 대출받는 금액이 더 줄어든다는 거예요. 정확히 짚어볼게요.
DSR은 두부가 1년간 갚아야 할 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이에요. 쉽게 말해 '버는 만큼 빌려줄게'예요. 여기에 스트레스가 붙었어요. 대출 받은 후 갑자기 금리가 올라버릴 수 있잖아요? 근데 두부는 더 갚을 능력이 안돼요. 그럼 은행도 두부도 난감한 상황이 되죠🤐.
이런 '금리 상승 등으로 원리금 상환의 부담이 상승할 수 있는 가능성 등을 고려해' 좀 더 러프하게 DSR을 산정하는 걸 스트레스 DSR예요. 그러니 좀 덜 빌려주는 거죠.
스트레스를 한 번에 많이 주면 안되니, 이걸 단계별로 도입했어요. '24년 1월에 1단계, 9월에 2단계, 그리고 '25년 7월부터 3단계가 시작해요. 그래서 7월 전 대출받아야 한다는 움직임이 커질 것 같아요🏃♂️.
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* 지난 킹두부에 발행된 내용을 일부만 공개합니다. |
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# 3억짜리가 3천만원?
종로구의 한 주상복합 상가(전용면적 26㎡)가 지난달 경매시장에서 감정가의 9.4%에 불과한 3000만원에 낙찰됐어요. 무려 11번 유찰된 끝에 감정가(3억원)의 10분의 1 가격에 겨우 매각된 거예요. 내수 경기 침체에 따른 임대료 하락, 고금리 지속, 소비행태 변화 등이 겹쳐 경매시장에서 수도권 상가가 외면받고 있어요.
# 6억 아파트는 어디?
상반기 분양가의 80%까지 대출이 나오는 ‘청년주택드림대출’ 출시를 앞두고 대출을 이용할 수 있는 분양 단지에 관심이 쏠려요. 주로 수도권 외곽과 지방에서 전용면적 59㎡ 이하 소형 아파트가 대상인 것으로 나타났어요. 전문가들은 아파트 잔금을 납부하는 시점 때 대출받을 수 있어 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 한다고 조언해요.
# 이제 공공분양이다
공공분양의 가장 큰 장점은 분양가상한제가 적용돼 가격 경쟁력을 갖췄다는 점이에요. 올해 수도권 선호 입지에서 제법 많은 공급이 쏟아지는데요, 수도권 3기 신도시 8000가구를 비롯해 서울 ‘옆세권’ 택지지구 등에서 총 2만1000여 가구가 분양을 계획 중이에요.
# 주택연금에 몰린다고?
연초부터 주택연금에 관심이 쏠리고 있어요. 집값이 꺾이면서 주택연금을 새롭게 가입하거나 기존 가입을 유지하려는 고객들이 많아지면서예요. 지난해 12월 주택연금 신규 가입은 11월(1275건)보다 18.2% 증가한 1507건으로 나타났어요. 지난해 3월 1606건 이후 9개월 만에 가장 높은 수준이에요.
# 곧 죽어도 강남
지난해 서울 아파트 시장은 강남권과 비강남권 간의 격차가 더욱 벌어지는 양상을 보였어요. 강남권 초고가 아파트 거래가 활발하게 이루어진 반면, 비강남권에서는 상대적으로 낮은 가격대의 거래가 이어진 건데요. 서초구 아파트의 평균 실거래가는 25억1800만원으로 서울 25개 구 중 가장 높았어요. 강남구가 24억8300만원으로 뒤를 이었고, 용산구가 22억5700만원으로 3위를 차지했어요.
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