두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 새해 첫 두부레터입니다.
님! 복 많이 받으세요😊. 새해를 맞아 두부가 아주 살짝 새단장했는데 어떠세요? 두부는 올해도 님의 내집마련을 위해 열심히 달리겠습니다🏃♂️.
|
|
|
2025년은 상저하고?
새해가 되면 올해 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 여기저기서 가늠해 봅니다. 물론 예측 그대로 흘러가지 않는 곳이 부동산이긴 하지만요. 올해 부동산 향방은 '상저하고(上底下高)' 전망이 나오고 있어요. 상반기에 하락하고 하반기에 상승한다는 의미예요.
눈치싸움 시작이다👀
부동산 시장은 치열한 눈치싸움이 오가는 곳이에요. 매도-매수자 간 눈치싸움, 정부-시장 간 눈치싸움이죠. 결국 언제 사야 가장 싸게 살 수 있을까 눈치보는 거예요. 그럼 올해 '상반기 하락(상저)'이라는 근거는 뭘까요?
👉 정권 변화라는 변수
상반기 내내 탄핵 이슈로 시끌시끌할 거예요. 앞으로 헌법재판소가 탄핵소추안 심판을 절차대로 진행하더라도 사건접수일로부터 최장 180일이 걸려요. 5~6월 중 조기 대선이 열린다 해도 하반기가 돼서야 새 대통령이 임기를 시작하게 될 거예요.
정권이 바뀌게 된다면 부동산 규제가 어떻게 변할지 몰라요. 현재 진행 중인 대부분이 올스탑 될 수 있고, 해준다고 했다가 안해주는 규제들이 생길 수도 있어요. 그러니 이런 불안정한 상황 속에 섣불리 집을 샀다가 낭패 볼 수 있으니 좀 기다려보자는 분위기예요.
👉 아직 덜 풀린 대출 규제
작년 8월까지 치솟던 (서울)집값이 9월 들어 뚝 떨어졌어요. 바로 스트레스 DSR2단계가 시작된 시기인데요. 한 마디로 대출액이 줄어들었다는 거예요. 그 영향은 꽤 컸어요. 반토막이 났거든요.
|
|
|
출처: 머니투데이
즉 '대출' 이슈가 부동산 시장에 미치는 영향은 지대해요. 백퍼 내돈내산 집을 사는 경우는 드물거든요. 그래도 은행들이 새해를 맞아 대출을 조금씩 풀기 시작했어요. 국민은행은 2억원으로 제한했던 생활 안정 자금 목적의 주담대 한도를 폐지했고, 신한은행과 우리은행도 1억원으로 제한했던 것을 2억원으로 늘렸어요. 그렇지만 문제는 금리예요.
현재 4대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나은행) 주담대 금리 평균이 연 4~5%선이에요. 여전히 부담스럽죠.
상반기가 오히려 기회인가?
상저하고의 의미가 상반기는 하락하고 하반기엔 상승한다는 의미랬죠. 집은 저렴할 때 사야하는 거고요. 종합해보면, 상반기가 기회인가?라고 생각해 볼 수 있어요. 즉 남들이 살까 말까 주춤하고 있을 때 가격경쟁이 매수자 우위로 돌아설 수 있으니 지금이 기회일 수 있다는 거죠.
👉 더 줄어들거란 공급
시장에 물건은 적은데 사겠다는 사람이 많으면 가격은 더 올라가요. 올해 아파트 공급 절벽이 예상돼요. 물건이 적다는 거죠.
우선 올해 25개 주요 건설사는 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구를 분양할 예정이에요. 이는 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다 적은 수치예요. '앞으로 신축 아파트 더 줄어든대~' 소문 나면 지금이라도 사야겠다는 움직임이 빨라집니다. 상반기 탄핵 이슈 등이 어느정도 정리되면 부동산 시장이 다시 꿈틀할 거란 전망이에요.
👉 그래서 더욱 똘똘한 한채
정치도 어수선해, 금리나 세계 시장 변동도 어수선해... 이런 상황에서는 도전 보다는 안정을 더 추구할 수 밖에 없어요. 즉, 서울에서도 중심 지역 위주의 아파트 값은 더 오르면서 양극화가 심해질거란 의미예요.
그래서 상저하고는 서울(혹은 수도권)에만 해당하지 지방은 여전히 상저하저란 예측입니다.
|
|
|
10평대 전세를 찾아줘
추우나 더우나 두부는 임장 갑니다
두부가 작년 12월에 <찾아줘! 두부홈즈~> 코너를 예고했죠. 실제로 집을 구하고 있는 상황을 두부에게 의뢰하면 두부가 직접 임장을 다니고 매물을 찾아줍니다. 많은 분들이 의뢰해 주셨는데요, 아무래도 대부분이 관심 가질 만한 상황 등을 고려하여 선정했어요.
- 의뢰인: rk~@
- 희망지역: 강서구 or 양천구
- 매물형태: 전세 10평대
- 희망가: 보증금 3억 이하
- 희망사항: 꼭대기층 제외, 주차장 필요, 대중교통 이용이 편리하며 역세권이면 좋음
우선 스펙이 상세하지 않아 강서구 및 양천구만으로는 범위가 넓었어요. 역세권과 생활 편의권이 우수한 쪽으로 찾아봤는데요, 순서대로 따라가 볼게요!
💻 손품팔기
호갱노노앱을 켭니다. 매물전세, 3억이하, 100세대이상, 주차1대 이상을 검색해요. 강서구 지도 중 전철역 근처에서 서칭을 해요.
* 100세대 이상으로 검색한 건 주차장 등이 용이하고 주거환경이 안정적인 곳을 찾기 위함.
|
|
|
9호선이나 5호선 라인 위주로 찾습니다. 직주근접을 따졌을 때 편리한 호선이기 때문이죠. 그렇게 하여 좁혀진 곳이 발산역(5호선)과 양천향교역(9호선) 중간 즈음에 위치한 등촌주공3단지, 그리고 증미역 근처의 가양9단지입니다.
이 중 두부's 선택은 등촌주공3단지예요. 가양보다는 위치상 편의권이 더 좋기 때문이죠. 우선 지도와 거주민 리뷰 등으로만 손품을 팔아봤어요.
좌측 붉은 표시가 등촌주공3단지예요. 주공1단지부터 8단지까지가 가양역까지 이어져 있어요. 시리즈로만 보면 엄청난 대단지이며 이미 아파트 단지로 둘러싸인 동네예요. 이곳을 집중 분석해 볼게요.
|
|
|
✍️ 입지분석
강서 등촌주공 단지는 거리 하나를 두고 마곡과 붙어있어요. 만약 직장이 마곡이라면 자전거로도 출퇴근이 가능해요. 마곡의 변화무쌍함은 뭐... 두 말 하면 입 아프지만😎 곧 들어올 예정인 트레이더스, 이미 들어온 코엑스, LG아트센터 등등...
그리고 이곳은 대기업 연구단지 권이에요. 직장인들이 전셋집을 구하려면 마곡은 이미 비싸기 때문에 등촌주공 쪽으로 많이 몰려온다고 해요. 거리 하나를 두고도 가격 차이가 꽤 나거든요. 그래서 같은 상권을 이용하면서도 훨씬 저렴한 전셋집을 구할 수 있으니 등촌주공 매물이 귀한 이유입니다.
🏃♂️ 발품팔기
분석이 끝났으면 직접 다녀와야겠죠? 요즘 임장크루가 대세(이면서 이슈)인데, 실제 내집마련을 위해서는 혼자 혹은 지인과 다니는 것을 추천해요. 그리고 사람이 별로 없을 평일 낮 시간대가 좋아요. 중개인과 이런저런 얘기를 많이 할 수 있거든요.
우선 의뢰인의 조건 중 하나가 역세권이죠. 5호선 발산역에서 얼마나 가까운지 직접 확인해 봤어요.
|
|
|
*사람들이 많이 찍혀서 저화질로 뿌옇게 처리/4배속
보통 걸음으로, 중간에 신호등 걸린 것까지 감안했을 때 대략 3분 정도 걸렸어요. 역세권이죠. 주공3단지 바로 옆에 NC백화점이 보입니다. (영상에는 없지만) 정문 코 앞에는 초등학교가 있고요.
🏚️ 그래서 매물이 있는가!
인근 3개의 부동산을 들렀어요. 그런데! 10평대 전세 매물이 1개도 없다는 거예요. 놀랄 노자입니다😱. 주공 3단지에서 10평대는 2개동밖에 없어 귀하기도 하거니와 매매 거래가 주춤해서 다들 전세 계약갱신을 한다고 해요. -> 현재 부동산 시장의 전반적인 상황인 듯 합니다.
원래 팔려는 사람이 많은 경우 여러 부동산에 집을 내놓는데요, 지금같이 전세 매물이 귀할 땐 내놓자마자 바로 빠지니까 부동산 한 군데에만 조용히 놓는다고 합니다.
여러 부동산을 들른 끝에 어렵사리 그 1개 매물이 있는 곳을 찾았어요!😎 12월 30일 10평대가 2.9억에 나왔습니다. 중간 층 정도로 내부는 나름 깔끔한 상태라고 해요.
본 매물은 네이버 부동산에도 나와있지 않아요. 현재 1개 부동산에서만 취급합니다. 의뢰해 주신 분 혹은 해당 매물에 관심이 있는 분은 아래 버튼을 클릭해 주세요.
추가로 한 개 더 소개해 드릴게요. 바로 옆 2단지예요. 여기도 10평대 3억으로 나왔어요. 3단지 옆에 붙어있고 발산역보다는 9호선 양천향교역에 더 가까워요. 3단지보다 전셋값이 좀 더 비싸네요. 해당 매물은 네이버 부동산에 나와있으니 확인 가능해요.
[정리] 등촌주공3단지는 발산역에서 약 3분(역세권), 총 주차대수가 1016대(세대당 1대)이며, 10평대 3억 이하로 전세 가능합니다.
처음 진행된 '찾아줘~두부홈즈!' 어떠셨나요? 이런 점도 좋았다, 이런 점은 아쉬웠다, 많은 의견 기다릴게요! 내집마련 중이라면 두부에 의뢰해 주세요~
|
|
|
# 2025년도 역대급 로또가?
당첨 때 수억원의 차익을 얻는 이른바 ‘로또 청약’ 단지가 새해에도 청약 시장의 화두가 될 전망이에요. 서울 강남권에선 방배, 반포, 잠실 등에서 이런 분양가 상한제 단지가 잇따라 공급될 것 같아요. 대출 규제와 정국 불안 등으로 부동산 시장의 관망세가 짙어지는 가운데 확실한 차익이 예상되는 ‘안전 마진’ 단지로 쏠림 현상이 심화할 것 같네요.
# GTX-A 타보셨나요?
지난해 12월 28일 서울역과 운정중앙역을 잇는 GTX-A 노선 2단계 구간 개통으로 경기 서북부 지역의 교통망이 한 단계 업그레이드됐어요. 2024년 3월 GTX-A 1단계인 수서~동탄 구간에 이어 두 번째예요. 아직 서울역에서 삼성역과 수서까지 끊어져 있는 중간 부분을 잇는 작업이 남아있지만, 수도권에서 서울 중심부로 이동하는 시간을 20분대 수준으로 압축했다는 의미가 있어요.
# 그렇다면 B 노선은 언제?
GTX-A 노선과 달리 GTX-B와 GTX-C 노선의 경우 착공식을 연지 1년 가까이 됐지만 아직까지 첫 삽을 뜨지 못하고 있어요. B노선은 인천시 송도 인천대입구역을 출발해 신도림·여의도·용산·서울역·청량리·상봉역을 지나 경기도 남양주 별내·왕숙·평내호평·마석역까지 수도권 서남부와 동북부를 연결하는 82.7km 길이의 노선이에요. 14개역 모두 환승역으로 계획됐죠.
# 노른자 한남4구역은 누구 손에!
한남뉴타운 재개발 사업의 '마지막 퍼즐'로 불리는 한남4구역 시공사 선정(18일)이 다가오면서 삼성물산과 현대건설의 자존심을 건 수주전이 격화하고 있어요. 건설업계 1, 2위인 두 업체가 조합원 표심을 사로잡기 위해 설계 디자인 대결은 물론 공사비를 빼주는 출혈 경쟁에 더해 사실상 상호 비방전까지 펼치는 상태예요.
# 일이 없다는 용산 부동산
용산구가 계엄 사태 후 거래량과 매물이 모두 크게 감소했어요. 용산구 주택 매매 건수가 지난해 11월 68건에서 12월 20건으로 70.59% 급감했어요. 한 달 새 거래량이 3분의 1 수준으로 줄어든 거예요. 서울 전지역 평균 감소율 45.24%(3382→1852건)과 비교해도 큰 폭 하락이에요.
|
|
|
두부레터의 유료버전 '킹두부'가 2025년부터 더 실~해집니다.
두부레터가 부동산 뉴스를 쉽게 풀어준다면, 킹두부는 본격적으로 내집마련 실전 꿀팁을 전할 거예요. 매주 목요일마다 두부가 직접 손품/발품 판 현실감 있는 찐 내용들로만 구성할 예정이에요.
- 지역별 투자가치가 높은 곳을 소개하고
- 찾아줘! 두부홈즈~ 두부 임장기가 더 풍부해지고(킹두부로 옮길 예정)
- 매월 나오는 청약 상품을 분석하고
- 부린이 눈높이에 맞게 경매 물건도 분석하며
- 요즘 핫하다는 소형 단지도 함께 찾아봅니다.
그리고! 유료임에도 망설임없이 킹두부를 구독해 주신 분들께 무한 감사를 느끼고 있습니다☺️. '두부를 신뢰하고 믿어주시는 구독자 분들께 어떻게 하면 더 크게 보답 드릴 수 있을까' 깊이 고민한 끝에...
구독자 전원에게 매월!!! (한 번 아닙니다) 월 1회씩 서프라이즈 선물🎁을 드릴 거예요. 구독료의 무려 5배에 해당하는 선물이니 🐶꿀인거죠!
첫 구독 한달은 무료이니 체험해 보시고 우리모두 부린이 탈출 하자고요~😎
* 12월에 발행한 킹두부 딱 1개만 공개해 봅니다. [ 클릭]
|
|
|
두부 공유하고 선물받기
1) 아래 공유하기를 누르고 지인에게 공유!
2) 지인이 해당 링크로 두부레터 구독하면
3) 님의 포인트가 1점씩 쌓입니다.
님의 포인트: 0 (친구 초대하면 선물 GET!) |
|
|
👌 두부에 보내주신 소중한 의견이에요
"부린이에게는 새 땅을!!! 부동산 중개사, 감정평가사, 부동산 금융 전문가, 부동산 개발 전문가에게는 글의 새 영역을 보여준 두부레터님께 한 해 동안 수고많으셨고 '25년에 매일매일 새로워지는 글 기대할께요."
"네이버 프리미엄 등, 부동산관련 여러 채널들을 봤었는데요. 그 중에서도 저한테는 두부레터가 제일 쉽고 간결하고, 와닿는 정보를 알려 주네요. E북도 구매해서 잘 정독했어요. 새해에도 건강하시고, 좋은 컨텐츠 계속 부탁드려요. 감사합니다."
오늘 두부는 어땠나요? |
|
|
|
