두부먹고 내집마련 한걸음 더
💌 2025년 1월 21일 두부레터입니다.
님! 어제보다 행복한 하루 되시길요😊
오늘 2번째 '찾아줘 두부홈즈' 코너 있습니다. 여러분의 응원 덕분에 집찾기 레벨이 계속 올라가는 두부...😁
두부도 휴일에 쉽니다. 차주 설 연휴 푹~~ 보내시고 우리는 2/4일에 만나요🙌
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두부가 느끼고 온 지금 부동산 분위기
부동산 소식을 뉴스로만 접하면 '수치상 체감'만 간접적으로 들 뿐이에요. 그러나 직접 이동네 저동네 임장을 다녀보면 실질적 체감을 하게 됩니다. 가장 큰 체감은 바로 중개인의 반응이에요. 두부가 이전에도 여러 번 언급했었는데요.
분위기가 좋다-> 중개소가 북적북적, 나에게 별 신경을 안쓴다😅
분위기가 안좋다->중개소가 썰렁, 며칠이 지나도록 계속 전화온다📲
지금 어떠냐고요? 물건 한 번 보고간 후 '언제 다시 올거냐'며 계속해서 연락이 오더라고요(물론 지역에 따라 다르겠죠?)
서울 아파트값 떨어진다?!
어느정도 맞는 부분인 것 같습니다. 정부가 발표했는데요, 1월 2주 전국 주간 아파트가격 동향이에요.
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매매: 전국과 수도권이 전주보다 떨어졌네요.
전세: 전국과 수도권, 지방이 전주보다 떨어졌네요.
서울을 보면 0(보합세)인데요, 아주 미세하게 보면 떨어지고 있어요. 전주 대비 0.0043% 하락으로 9개월만에 마이너스로 돌아섰어요.
그리고 서울의 매수우위지수 또한 전주 35.7보다 하락한 35.4를 기록했어요. 사려는 사람이 팔려는 사람보다 줄어든다는 의미죠. 큰 폭으로 확! 떨어지지 않은 건 '시장이 어떻게 되는건지' 잠시 숨고르기로 보려는 것 같아요.
평균 10억 이하로 훅
올해 들어 서울 아파트 평균 매매가가 10억 이하로 떨어졌어요. 작년 9월만 해도 12억 5천만원이었는데 몇 개월만에 뚝- 떨어진거죠. 강남구 아파트 평균 거래 금액도 작년 12월(29억8828만원)보다 약 4억 떨어졌어요.
오르는 데는 계속 오른다
강남 아파트 평균가가 떨어졌다해도 오르는 데는 오릅니다. 바로 재건축 등 호재가 있는 단지예요. 압구정 현대아파트 전용 109㎡는 지난달 50억원에 거래됐는데요. 작년 8월(46억7000만원)과 비교하면 3억3000만원이 오른거예요. 잠실주공5단지 전용 82㎡도 이달 34억7500만원에 팔려 최고가를 경신했어요.
재건축 이슈로 들썩이는 여의도도 마찬가지예요. 공작아파트 전용 126㎡은 이달 30억원에 거래돼 작년 4월(26억원)보다 4억원 뛰었어요.
지방을 봐주세요
지방은 그야말로 한파예요. 특히 올해 나온 청약 단지 4곳 중 3곳이 미달이에요. 충남에 있는 한 아파트엔 406가구 1·2순위 청약에 63명만 신청했고, 부산 또한 469가구 모집 1·2순위 청약에 140명만 신청했어요.
입주전망지수라는 게 있어요. 주택사업자 대상으로 아파트 수분양자가 잔금을 내고 정상적으로 입주할지를 조사해 예상하는 지표예요. 한마디로 건설사에 '청약 당첨된 사람들이 입주할 것 같은가?'라고 묻는거죠. 이게 68.4가 나왔는데요, 전달 대비 20.2 포인트 하락했어요.
그럼에도 지방에선 새 집주인을 맞이할 아파트들이 줄지어 서 있어요. 특히 전남에서는 올해 8623가구가 입주를 앞두고 있어요.
정부는 어떤 대책을?
마냥 두고볼 수 없는 정부예요. 그래서 LH가 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입해 공공임대로 활용하는 방안을 검토 중이라고 해요. 다 짓고 나서도 집주인을 못찾는 악성 미분양은 건설사 타격도 있지만 지역 주민들의 심리적 위축도 불러올 수 있어요.
그리고 중소 건설업체의 자금 부담을 낮추기 위해 지방 건설현장에 대한 보증료를 연말까지 최대 20% 경감할 예정이에요.
그렇지만 근본적인 대책으로 보이진 않아요. 지방 부동산이 왜 계속 하락일까요? 누구나 원하는 핫템이 서울에만 있는데, 지방 아웃렛에서 계속 할인을 때린다고 소비자들이 몰리지 않는 이유와 같죠😰.
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두부가 주말에 안성에 갈 일이 있었어요. 원래 서울 동쪽(정확히 남구리 나들목)에서 시작해 안성까지 안 막혀도 2시간이 넘는데요🚗. OMG... 매우 놀라운 일이 벌어졌어요! 네비를 찍으니 1시간이 나오는 거예요😳 이게 무슨 일이지? 하고 봤더니, 새로운 고속도로가 뚫렸다는!
이름은 서울-세종 고속도로, 올해 1월 1일 1단계(구리-안성)만 우선 뚫렸어요. 즉, 세종까지는 아직 미개통이기 때문에 정말 차가 없어요. 게다가 우리나라 최초로 120km/h를 도입해서 막힘없이 쭉-- 밟을 수 있다는 거죠.
이번 설 연휴에 많은 이들이 교통체증없이 슝~ 다녀오셨으면 합니다😁
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방3/화2 올인테리어된 전세를 찾아줘!
추우나 더우나 두부는 임장 갑니다
찾아줘! 두부홈즈 2탄입니다. 지난 1탄에 대한 반응이 굉장히 뜨거웠어요! 임장에 대해 하나하나 배울 수 있었고, 없는 매물까지 찾아낸 두부에 감탄을 보내주셨답니다😉. 원래 칭찬받으면 더 잘하고 싶잖아요~ 그래서 이번 두부홈즈는 맹추위를 뚫고 정말 열심히 찾았습니다. 그럴만한 것이 의뢰 사연이 굉장히 세부적이었거든요😌. 정리하면,
- 의뢰인: tor~@
- 희망지역: 서울 노원구 공릉동 또는 은평구 진관동
- 매물형태: 전세 30평대(보증금 5~7억 이하)
- 이사이유: 자녀 대학입학으로 이사 불가피
- 희망사항: 화장실2개 & 리모델링(필수)
- 대진대 통학이 최우선, 서강대와 서울시청근처까지 움직임이 편한 곳
- 산책로, 공원 등 운동 가능한 환경, 15층 이하 및 지하주차장 선호
우선 특정 지역을 적어주시긴 했지만 3명의 각기 다른 통근통학을 만족해야 하는 곳이라... 굉장히 고민을 많이 했답니다😅. 이럴 때 중요한 것이 우선순위죠. 뭔가 복잡해 보이지만 우선순위를 두어 차근차근 해결해나가면 됩니다. 지금부터 적당한 매물을 찾아 임장하는 방법까지 상세히 담아볼게요!
💻 손품팔기
공릉동 or 진관동에서 대진대 통학버스 노선이 있는 곳부터 찾아봅니다.
1. 노원구 공릉동에서 통학버스가 지나는 곳이 태릉입구역(6,7호선) 5번 출구입니다. 그럼 태릉입구역 근처 아파트를 찾아보면 되겠죠?
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네이버 부동산에서 상기 스펙에 맞게 필터링한 결과 주복1/아파트3개 정도의 매물이 뜹니다.
우선 주복 패스~!! 저 주상복합은 관리비가 인근 아파트보다 2배 정도 비싸더라고요. 다른 아파트도 기재된 사유들로 패스~!! 층이 너무 낮거나 높고, 서향은 낮에 해가 안 들어오니 좀 애매하죠. 가장 중요한 건 태릉입구역까지 도보 11분이 걸린다는 거예요. 역세권이라 하기엔 조금 무리입니다.
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그래서 노원구 공릉동은 과감히 패스하겠습니다. 우선 동네 자체가 아파트 단지가 아닌 빌라 및 소형 아파트들 뿐이라 이런 점에서 인프라가 아쉬울 수 있을 것 같아요. 그럼 망설임없이 은평구 진관동으로 넘어가 볼게요!🏃♀️
2. 은평구 진관동 은평뉴타운을 분석해 봅니다. 우선 의뢰인이 은평뉴타운을 콕 집어주셨어요. '뉴타운' 만으로도 생활 인프라가 잘 갖춰졌을거란 예감이 들죠?
중요한 건 교통! 아래는 은평뉴타운 지도인데요, 구파발역(3호선)이 있으며 대진대 통학버스는 블루 십자가 표시된 곳(구파발 사거리)에 정차합니다. 걸어보니 역까지 2분 30초밖에 안 걸려요. 거의 붙어있단 의미죠. 즉, 구파발역 근처로만 찾으면 되겠습니다.
* 서강대(대흥역)까지도 연신내역에서 6호선 갈아타면 30분컷
* 서울시청도 종로3가에서 1호선 갈아타면 26분컷. 그런데 말입니다. 서울시청근처라고했으니, 혹시나 연신내역(구파발역에서 1정거장)에서 (이번에 새로 개통한)GTX-A 노선을 갈아타면 서울역까지 19분컷이에요.
3명의 출근/통근을 모두 커버할 수 있으니 은평뉴타운으로 정해봅니다!
✍️ 입지분석
사실 두부도 은평뉴타운은 처음 가봤는데요, 이 정도면 생활 편의권이 TOP인데? 라고 느낄 정도였어요. 왜냐하면,
1. 구파발역에 붙어 있는 롯데몰(영화관도 있음)
2. 롯데몰 바로 앞에 공항 리무진 정차
3. 곳곳에 실개천과 근린공원이 있어서 마음만 먹으면 산책 가능
4. 눈 돌리면 가톨릭대 은평성모병원 있음(병원 유무가 꽤 중요한거 아시죠?)
두부가 고른 매물은 구파발역 기준으로 위아래로 만나게 되는 (위)구파발10단지어울림아파트, (아래)아파트1/주복1이에요. 여기서 주복을 빼지 않은 건 관리비가 아파트와 별 차이 안나기 때문이에요.
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🏃♂️ 발품팔기
우선 위쪽으로 올라가 어울림아파트10단지로 가봤어요. 여긴 상대적으로 통학버스 정차하는 곳과 가까워요. 그리고 구파발역에서 10단지 입구까지 3분 30초컷인데... 중요한 건 여기 나온 매물 중 올수리된 곳은 1012동! 10단지 입구에서 안쪽으로 쭈--욱 들어가야해서, 구파발역까지 도보 10분 내외 정도가 걸리네요.
장점) 새집에 사는 느낌이 들 수 있으며, 4가족 살기에 만족할만큼 넓어보임. 단지 바로 옆에 실개천 산책로가 잘 되어 있음.
단점) 역세권이라 하기 민망하고 안쪽으로 들어갈수록 외진 느낌이 듦.
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이제 구파발역에서 아래쪽으로 내려가 볼게요. 두부가 고른 건 은평스카이뷰자이아파트(주복)와 박석고개1단지힐스테이트아파트예요. 여기 주복은 인근 아파트와 관리비가 비슷해서 빼지 않았어요.
우선 은평뉴타운은 북한산 조망권 확보 및 4면이 공원으로 둘러싸여 용적률이 170%밖에 안돼요. 즉 고층이 없고 빽빽하게 늘어서있지 않아요. 단, 주복은 초고층.
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이곳의 입지는 구파발 역세권이에요. 그러다보니 뭔가 더 생기있는 느낌이 들어요. 얼마나 가까운지 볼까요? (물론 단지 내에서도 동에 따라 거리차이 있음)
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(4배속/신호 안 걸리면 약 3분컷)
이 아파트 단지는 우선 20~40평대 매물로 다양했고요, 두부가 본 건 20평대인데 조금 좁긴 했지만 인테리어가 깔끔했습니다.
의뢰인이 요청하신 30평대, 그리고 바로 건너 자이 주상복합까지 상세히 담기엔 두부레터가 포화할 수 있어서 이만 줄일게요😅. 의뢰인을 포함하여 이 매물에 관심있는 분은 아래 꾸욱 눌러주세요. 더 상세한 정보와 함께 중개인을 연결해 드릴게요. 그리고 혹시 두부가 찾아준 매물을 실제로 찜 하신다면 후기도 꼭 보내주세요! 많은 힘이 된답니다.🤗
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* 지난 킹두부에 발행된 내용을 일부만 공개합니다.
<난이도 1단계 경매물건 분석>
- 경매 접근은 아는 곳부터 🙆
- 생각보다 안 어려운 권리분석✍️
- 그래서 투자 대비 가치는 얼마?💰
용산구에 나온 경매 도전!
킹두부의 원조 '두부레터'에서 작년 부동산 경매 시리즈를 진행했어요. 경매의 기본 접근법을 정리했으니 우선 쭈-욱 훑어보시면 좋아요! 킹두부에서는 실전 분석으로 들어갑니다✍️.
경매는 부동산 아웃렛이라 생각하면 되는데요, 심미안으로 잘만 고르면 🐶이득 할 수 있는 곳이 바로 경매입니다. 즉, 킹두부에서는 그 '심미안'을 길러야겠죠?!
(중략)
오늘은 리치고 앱을 기준으로 설명해 볼게요.(광고아님)
* 주요정보 등 일부는 유료 개방
앱🤳을 켜고 경매>지도로 찾기를 누릅니다. 그래야 지역별 몇 건인지 등을 한눈에 보기 쉬워요. 우선 가장 무난한(?) 키워드로 필터를 설정해 볼게요.
- 대항력 있는 임차인(없음)
- 아파트/20평 이상/100세대 이상
- 특수권리(없음)
'대항력' 키워드 중요합니다! 경매 나온 물건에 '대항력 있는 임차인'이 살고 있다면 다시 한번 생각해 봐야 해요.
대항력이란 '나 여기에서 살 수 있는 권리가 있다'는 의미예요. 즉 임차인이 보증금 받을 때까지 못 나가! 이렇게 버틸 수 있는 거죠. 경매 초보자라면 굳이 대항력 있는 물건을 고를 필요 없겠죠😉.
그렇게 필터링하니, 서울 각 지역에서 경매 물건이 아래와 같이 표기됐어요. 정 가운데 남산을 바라보고 있는 용산구를 찍어 봅니다.
이어서 보려면 킹두부로...
* 이번 주 킹두부에서는 경기 대장아파트 TOP3를 분석합니다.
"뉴스는 두부레터에서 읽고 얼른 킹두부로 넘어오세요~ 내집마련 할때까지 밀착마크 해드려요🤗 첫 구독은 무조건 무료!
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그리고 킹두부 구독자 찐 코멘트
"킹두부 첫 유료구독 시작했는데, 정말 쉽고 유익합니다! 임장 가기 전 체크리스트 같은 것들도 한 번 다뤄주심 좋을 것 같아요~"
"오늘 레터는 그림이 많아서 이해하기 쉬었어요! 놓치기 쉬운 부분까지 디테일하게 설명해주셔서 초보자는 따라 읽기 넘넘 편하네요" |
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# '25년 첫 로또청약 떴다
분상제로 많은 차익을 남길 수 있는 일명 로또청약 '방배동 래미안 원페를라' 청약공고가 떴어요. 2/3 특공, 2/4 1순위 해당지역, 2/5 1순위 기타지역 접수를 받아요. 모집공고문 보기 [ 2/3 특공란에서 볼 수 있음]
# 한남4구역 승자는 삼성
한남4재정비촉진구역(한남4구역) 시공사로 삼성물산이 선정됐어요. 건설업계 1·2위가 맞붙어 치열한 수주 경쟁을 펼쳤는데요, 현대건설을 누르고 당첨(?)된거죠. 경쟁 과열을 우려한 조합이 본입찰 전 개별 홍보활동을 금지했을 정도로 경쟁이 뜨거웠는데요, 본입찰 이후에도 경쟁이 과열되자 용산구청이 시공사를 불러 경고하기도 했어요.
# 5대 지방광역시 청약 분위기는?
지난해 5대 지방광역시 1순위 청약 접수자가 10만명을 밑돈 가운데 올해 1분기 분양시장에 나오는 1만7000여가구 청약은 활기를 띨지 주목돼요. 2022년부터 2024년까지 최근 3년간 지방광역시 1순위 청약 현황 추이를 보면 지난해에는 9만3752명이 접수한 것으로 나타났어요.
# 공공기여금은 어디에 쓰이나
정부가 1기 신도시 재건축 과정에서 공공기여금을 유동화해 상하수도, 광역도로, 환승센터 등 기반시설을 확충하기로 했어요. 재건축 조합이 지방자치단체에 납부할 공공기여금을 담보로 금융권에서 자금을 미리 조달해 기반시설을 짓겠다는 거죠. 이는 가구·인구 수가 늘어날 1기 신도시에 기반시설을 더 빠르게 조성하려는 조처예요.
# 2차전도 들어간다
한남4구역 재개발사업 시공권을 놓고 치열한 수주전을 치렀던 삼성물산과 현대건설이 강남구 개포동 노른자땅에서 2차전을 치를 가능성이 높아졌어요. 한남동에서 고배를 마신 현대건설이 개포동에서 설욕전에 나서는 셈인데요. 현대건설은 조만간 수주를 위한 개포 인근 사무실 준비에 돌입할 예정이고, 삼성 역시 해당 사업지를 긍정적으로 보고 전열을 가다듬는 것으로 전해졌어요. 인기 지역만 박 터지네요.
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👌 지난 두부에 보내주신 소중한 의견이에요
"뉴스레터가 수상까지!! 왕축하드리며 으로도 기대하고 응원하겠습니다"
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